חברת בנייה חויבה בפיצוי רוכשי דירה בשל ליקויי רטיבות – מוכרת הדירה זוכתה מאחריות

המחלוקת סביב דירת יד שנייה בעיר במרכז הארץ הגיעה לאחרונה לסיומה בפסיקת בית המשפט, כאשר חברת הבנייה הגדולה חויבה לשלם לבעלי הדירה פיצוי כספי ניכר בשל רטיבות חמורה שהתגלתה בנכס. מנגד, מוכרת הדירה – הבעלים הקודם – זוכתה מכל אחריות לנזקים, מאחר ונהגה בשקיפות מול הרוכשים.

רקע לתביעה: בעיות רטיבות שהתגלו בדירה

מדובר בפרויקט מגורים שהוקם לפני כעשור ואף למעלה מכך, כאשר הדירה נשוא המחלוקת נמכרה לראשונה בשנת 2008 על-ידי חברת בנייה ידועה באזור. כעבור מספר שנים, נרכשה אותה דירה על-ידי בני זוג אשר רכשו אותה כיד שנייה ממוכרת הדירה. זמן קצר לאחר שנכנסו לדירה, הבחינו הרוכשים בכתמי רטיבות וקילופים על הקירות, תופעות שסימנו בעיה חמורה בנכס שנמסר בידיהם.

לטענת הרוכשים, לאחר שנערכה בדיקה מקצועית על-ידי מכון תקנים, התברר כי קיימת רטיבות משמעותית ברחבי הדירה. ממצאים אלה הביאו את בני הזוג להגיש תביעה כנגד שלושה גורמים: חברת הבנייה שהקימה את הפרויקט, המוכרת (הבעלים הקודמת של הדירה) וכן חברת הביטוח שביטחה את הנכס בנזקי צנרת ומים.

עמדות הנתבעים ובית המשפט

חברת הבנייה, שהייתה צד מרכזי בתביעה, דחתה את האחריות, וטענה בין היתר כי התביעה התיישנה מאחר שחלף פרק זמן משמעותי מהמועד בו נמסרה הדירה ועד מועד הגשת התביעה. מנגד, המוכרת טענה כי פעלה בשקיפות מול הרוכשים, עדכנה אותם על שיפוצים שנעשו בעבר והעבירה להם מידע מלא למיטב ידיעתה. עוד נטען כי מאז שבוצע תיקון משמעותי לבעיה בשנת 2012, לא חזרה הרטיבות – ולכן לא הסתירה דבר מהרוכשים. חברת הביטוח הפנתה להיבטי הכיסוי הביטוחי וטענה כי עשתה את שנדרש לאיתור ליקויים במערכת הצנרת והמים.

בית המשפט בחן את חוות דעת המומחים ועדויות הצדדים וקבע כי שורש הרטיבות מצוי בליקוי איטום במרפסת הדירה – ליקוי הנובע מאי תקינות בביצוע מצד חברת הבנייה, שהייתה אמונה על הקמת הפרויקט והמסירה הראשונית.

הילקוט המשפטי: שאלת ההתיישנות והאחריות

סוגיית התיישנות התביעה עמדה בלב טענות חברת הבנייה. המשמעות המשפטית של "התיישנות" היא כי ניתן לדחות תביעה כאשר היא מוגשת לאחר פרק זמן הקבוע בחוק מרגע שנולדה עילת התביעה. אולם, בית המשפט קבע כי מאחר שחברת הבנייה המשיכה לבצע תיקונים בדירה עד חודשים ספורים לפני הרכישה בידי התובעים, מועד ההתיישנות הוא הרגע בו התגלתה הרטיבות לרוכשים החדשים. לאור זאת, התביעה הוגשה בטווח הזמן המותר.

• בית המשפט הדגיש כי מקור הנזק, ליקוי באיטום המרפסת, נותר בעינו והיה מהותי לאורך השנים – ולכן האחריות מוטלת על כתפי החברה שביצעה את הבנייה הראשונית.

בנוגע לאחריותה של המוכרת, נקבע כי היא מסרה את כל המידע שהיה ברשותה לרוכשים ולא ניסתה להעלים נתונים או להכשילם במסגרת העסקה. המוכרת העידה כי היתה סבורה שעל-ידי התיקונים שבוצעו, הבעיה באה על פתרונה, ומשום כך לא ניתן לקבוע כי התרשלה או הסתירה מידעים קריטיים.

הכרעת בית המשפט בשאלת הפיצויים

על פי פסק הדין, חברת הבנייה חויבה לשלם לבני הזוג פיצוי כספי משמעותי בגין נזקי הרטיבות, לרבות הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין, וזאת בסך כולל של מאות אלפי שקלים. בנוסף, נקבע כי חברת הביטוח תישא בתשלום פיצוי מסוים, לאור חלקיות אחריותה בנזק שנגרם ומחדליה בגילוי מוקדם של הבעיה במערכת הדלוחין שבמטבח הנכס.

לעומת זאת, תביעה שהוגשה כלפי מוכרת הדירה נדחתה – ובית המשפט אף חייב את התובעים לשאת הוצאותיה המשפטיות, בגין כך שפעלו כלפיה ללא הצדקה מספקת.

• בית המשפט הבהיר כי האחריות הראשית לליקויים מסוג זה רובצת לפתחו של הגורם שבנה את המבנה ולא הבעלים הקודמים, ובלבד שאלה פעלו בתום לב ובשקיפות במסירת המידע.
• המקרה מדגים כיצד בית המשפט נדרש להבחין בין אחריות משפטית של מוכר יד שנייה לבין אחריותו של יזם או קבלן בפרויקטים למגורים.

משמעות פסק הדין: זכויות רוכשי דירות והשפעה על עסקאות יד שנייה

פסק הדין מדגיש את החשיבות של בדיקות מקצועיות טרם רכישת דירה, ואת ההבחנה המשפטית בין אחריות קבלן שמסר נכס עם פגמים מהותיים לבין אחריות מוכר פרטי שפעל תוך גילוי נאות. הליך משפטי מסוג זה ממחיש כיצד כלל הצדדים – הרוכשים, המוכרים והקבלנים – נדרשים להקפיד על מסירת מידע מלא ושמירה על תום לב, שכן הפרות בתחום זה נבחנות בקפידה במסגרת הדיון בבית המשפט.

עניין זה מדגיש עבור הרוכשים הפוטנציאליים את חשיבותה של בדיקה קפדנית לגבי מצבו הפיזי של הנכס, ובמיוחד כאשר מדובר בדירת יד שנייה; עבור מוכרי דירות – חשיבות הגילוי והשקיפות בסוגיות עבר הנכס; ועבור יזמים או קבלנים – תחומי האחריות המתמשכת גם שנים לאחר השלמת הפרויקט.

בסיכומו של דבר, פסק הדין מעניק הגנה רחבה לרוכשי דירות שנפגעו מליקויים קונסטרוקטיביים אשר מקורם בתקופת הבנייה, וקובע סטנדרטים ברורים על השחקנים הפועלים בענף הנדל"ן המקומי.