ועדת ערר קובעת: רכישת בניין עם דירות מגורים תחויב במס רכישה גבוה

יזם נדל"ן שרכש בניין מגורים ישן בעיר מרכזית וביקש לשלם מס רכישה מופחת, גילה כי החוק והפסיקה אינם עומדים לצידו. ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין קבעה כי עסקה בה נרכש בניין הכולל דירות מגורים, גם אם בכוונת הרוכש להרוס בעתיד את המבנה, תסווג כרכישת דירות מגורים – ותמוסה בהתאם לשיעור הגבוה.

העסקה והפרשנות המיסויית

הפרשה החלה כאשר חברה יזמית רכשה בניין ישן במרכז העיר בסכום של עשרות מיליוני שקלים. הבניין שימש כבית מגורים בן שתי קומות, ובו למעלה מעשרים יחידות דיור שהושכרו לדיירים שונים. מיד לאחר הרכישה, המשיכה החברה להשכיר את הדירות תוך הפקת הכנסה ניכרת מדי שנה.

• החברה טענה כי כוונתה היא להרוס את הבניין, להוסיף עליו קומות חדשות ולבנות בניין מודרני למגורים או לנופש.
• לטענת החברה, מאחר שמדובר במבנה ישן המיועד להריסה, יש לראות בעסקה כרכישת קרקע – כך שהיא זכאית למס רכישה מופחת של 6% ולא לסכום מדורג כמו ברכישת דירות מגורים (שעלול להגיע ל-10%).
• הרשויות התנגדו וקבעו כי למרות התכנון, בפועל החברה רכשה ומנצלת דירות מגורים קיימות, ולכן עליה לשלם מס רכישה גבוה יותר.

המבחן האובייקטיבי והסובייקטיבי במס רכישה

ועדת הערר נדרשה לשאלה המשפטית שבמרכז הסכסוך: כיצד לסווג נכס בעת הרכישה לצורכי מס רכישה, והאם יש לשקלל בתהליך גם את כוונת הרוכש.

• בהחלטתה, חזרה הוועדה על העיקרון המשפטי לפיו קיים "מבחן משולב" – אובייקטיבי וסובייקטיבי – בבחינת זהות הנכס. בבחינה אובייקטיבית נבדק אופיו של הנכס ביום הרכישה; בבחינה סובייקטיבית נשקלת כוונת הרוכש והשימוש המיועד בנכס.
• במקרה הזה, ציינה הוועדה כי אין מחלוקת בנוגע לאופי האובייקטיבי: היה מדובר בדירות מגורים בפועל, ששימשו וימשיכו לשמש למגורים עד להשלמת הליכים תכנוניים ממושכים.
• מבחינה סובייקטיבית, למרות כוונת החברה לבצע בעתיד פרויקט חדש, בפועל היא ממשיכה ליהנות מהכנסת השכירות מהדירות.
• כיוון שכך, קבעה הוועדה כי הערך הכלכלי המרכזי בעסקה נובע משימוש במבנה לדירות מגורים עד שיתאפשר שינוי ייעוד והקמת בניין חדש.

עיכובים תכנוניים והשפעתם על המס

אחת הטענות המרכזיות של היזם עסקה בקצב האיטי של הליכי התכנון בישראל. חברות יזמיות נדרשות להמתין לא פעם שנים רבות עד לאפשרות להריסת מבנים ישנים ובניית חדשים תחתם – במיוחד כאשר יש הגבלות שימור או דרישות מיוחדות מהעירייה.

• במקרה הנוכחי, לא היה אזור בו הוצא היתר להריסה מיידית, אלא להיפך, היה ברור כי ידרשו שנים רבות עד למימוש התכניות.
• בזמן ההמתנה, המשיכה החברה להשכיר את הדירות שבבניין ולהפיק מהן רווח שנתי שלא הותיר ספק עבור הוועדה – ערך מהותי של מגורים.

שיקולי הוועדה ושיקול דעת ברשויות המס

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי מפאת שיקול דעת, יתכן שבנסיבות מסוימות ראוי שמנהל מיסוי מקרקעין יבחן את אופן חישוב המס באופן גמיש יותר, בעיקר אם עלות הרכישה כללה רכיב משמעותי של זכויות בנייה עתידיות. עם זאת, עובדה זו אינה יכולה לשנות מהשורה התחתונה: כאשר דירות קיימות ממשיכות להתקיים ולהניב רווחים, אין הצדקה להתייחס לעסקה כאילו נרכשה קרקע בלבד.

• לדבריה, החוק והפסיקה קובעים בבירור כי כאשר הרוכש מנצל ומשכיר דירות מגורים, המדובר באופן מובהק ברכישת דירות מגורים החייבות במס רכישה מדורג וגבוה.
• הוועדה המליצה לשקול בנפרד אם יש מקום להתחשב במחיר ששולם עבור הזכויות התכנוניות, אך הבהירה שזהו שיקול מנהלי בלבד.

השלכות הפסיקה לענף הנדל"ן

החלטה זו מהווה תזכורת חשובה ליזמים: גם כאשר תוכניות הבנייה והשינוי רחבות, המס נגזר בהתאם לשימוש הקיים ולמצב בפועל במועד העסקה. המשמעות היא, שיזמים הרוכשים בניינים במצב תפוס, עם יחידות מאוכלסות ומושכרות, יאלצו להתמודד עם שיעורי מס רכישה גבוהים יותר – גם אם עתיד הנכס צפוי להיות שונה לחלוטין בטווח הארוך.

• הפסיקה מדגישה את חשיבות ההפרדה בין מועד הרכישה למימוש התכנון העתידי.
• כל עוד לא התמלאו התנאים המאפשרים הריסה ובנייה מחודשת, ודירות המגורים ממשיכות לשמש למגורים או להשכרה, הדין יחייב בתשלום מס רכישה גבוה.

לפיכך, המסר העולה מהחלטת הוועדה אחיד: תוכניות העתיד, חשובות ככל שיהיו, אינן גוברות על המציאות העובדתית בהווה לעניין מיסוי עסקאות מקרקעין.

סיכום

מסקנת ועדת הערר היא ברורה: למרות כוונות יזמיות עתידיות להריסה ובנייה מחדש, כל עוד דירות מגורים קיימות משמשות לניהול עסקי ולהפקת רווח, העסקה תסווג כרכישת דירות מגורים ותחויב בהתאם. החלטה זו מציבה סטנדרט מחייב ליזמים ולמשקיעים בתחום הנדל"ן ומדגישה את הצורך להיערך לשיעורי מס רכישה על בסיס המצב בשטח ולא על בסיס תוכניות עתידיות.