ועדת ערר לתכנון ובנייה קבעה: העברת נכס לנאמנות אינה מחייבת בתשלום היטל השבחה

בתי המשפט והרשויות המקומיות בישראל נדרשות לעיתים קרובות להכריע האם פעולות שונות בנכס מקרקעין מהוות "אירוע מס" – פעולה שמחייבת את בעל הנכס בתשלום מסים או היטלים לרשות. לאחרונה, תיק שעלה לדיון בוועדת ערר לתכנון ובנייה חשף שאלה עקרונית: האם העברת בעלות על נכס למטרת נאמנות, כאשר הנהנה נשאר אותו אדם, מהווה עילה לחיוב בתשלום היטל השבחה.

רקע: מהו היטל השבחה ומתי הוא חל?

היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית על בעלי נכסים אשר ערכם הושבח בעקבות פעולות תכנון—למשל מתן הקלה בבנייה או שינוי ייעוד הקרקע. מטרת ההיטל היא לחלק את ערך ההשבחה שנוצר בזכות פעולות התכנון שביצעה הרשות בין הקופה הציבורית לבעלי הנכסים.

עם זאת, לא כל פעולה במקרקעין מחייבת בתשלום היטל. החוק והפסיקה מגדירים מתי יש לראות בפעולה "מימוש" שמזכה את הרשות בהיטל, ומתי לא. מקרה זה עוסק בהעברה לנאמנות פנימית—ושאף שהמקרקעין רשומים כעת על שם גוף אחר, הנהנה הכלכלי נותר בעל הנכס המקורי.

נסיבות המקרה: העברת בעלות לנאמנות והשאלה המשפטית

העניין נפתח כאשר אזרח ישראלי בעל נכס מגורים בעיר גדולה העביר את הבעלות על נכסו לחברת נאמנות. נאמנות היא מבנה משפטי שבו הנכסים מוחזקים בנאמנות עבור נהנים מסוימים, שלעיתים יכולים להיות אותו אדם עצמו שיצר את הנאמנות. במקרה זה, היוצר שמר לעצמו את הזכויות בנכס לכל ימי חייו—ורק לאחר מכן אמורות לעבור לאנשים נוספים במשפחה.

הרשות המקומית, שטענה כי מדובר באירוע מס לכל דבר ועניין, דרשה מבעל הנכס לשלם היטל השבחה בסך כמעט מיליון ש"ח. לטענת הוועדה המקומית, עצם ההעברה מהווה "מימוש" זכויות בנכס כמשמעותו בחוק – מה שמחייב, לטענתה, את בעל הנכס בתשלום ההיטל.

טענות הצדדים: האם מדובר במימוש או רק בפעולה פורמלית?

בעל הנכס פנה לערר, וטען כי יש לראות בהעברת הבעלות "פעולה בין כיס לכיס", משום שהוא נשאר הנהנה העיקרי מהמקרקעין ומהפירות הכלכליים שלהם.

• טענתו המרכזית הייתה שבמצבים בהם אין שוני בין זהות הבעלים לפני ואחרי ההעברה – קרי, אין התעשרות של צד שלישי ואין חלוקת רווח – לא מתקיים יסוד "המימוש".
• הוועדה המקומית טענה, מנגד, כי נרשם שינוי בפנקסי המקרקעין והעברת הנכס לגוף אחר יכולה בהחלט להיחשב מימוש זכויות.

דיון והכרעת ועדת הערר

חברי ועדת הערר דנו לעומק בשאלה האם העברת הבעלות לנאמנות, כשהיוצר הוא הנהנה, מהווה מימוש לעניין היטל השבחה. הוועדה נדרשה למבחן המהות הכלכלית—האם יש בפעולה שינוי ממשי בבעלים של הנכס, או שמדובר אך ורק במהלך פורמלי.

ועדת הערר קבעה כי במקרים בהם העברת הבעלות נעשית לנאמנות "הדירה", משמע: נאמנות אותה יוצר יכול לבטל או לשנות, והנהנה נשאר יוצר הנאמנות עצמו, הרי שבמהות הכלכלית לא מתקיימת העברה אמיתית של הזכויות. הוועדה סיכמה כי אין כאן אירוע של מימוש לעניין היטל השבחה, ולכן בעל הנכס פטור מתשלום.

• העברה כזו אינה משנה את חריגת הבעלים האמיתיים, שכל עוד הוא חי ולמעשה, נשאר בעל ההנאה מהנכס.
• העברת הזכויות בתנאים אלו דומה להעברה "מעצמי לעצמי" – מצב שבו המחוקק לא התכוון להטיל היטל.

המשמעות המעשית: חיסכון של מאות אלפי שקלים

בפועל, משמעות ההכרעה הייתה גדולה: דרישת התשלום שביקשה הרשות המקומית בוטלה, וחובת ההיטל, בסך של כ-950 אלף ש"ח, הוסרה מעל בעל הנכס. יתרה מכך, הוועדה קבעה כי העירייה תשלם לבעל הנכס הוצאות בגובה אלפי שקלים, בשל בזבוז משאבים ותשלום שנדרש ממנו שלא בצדק.

החלטה זו מדגישה את חשיבות ההבחנה בין פעולות מוחשיות למצגי פורמליים כאשר מדובר במיסוי מקרקעין ובדרישת היטלים מרחיקי לכת מבעלי הנכסים.

נקודות משפטיות מרכזיות מהמקרה

• נאמנות "הדירה" שפועלת כאשר היוצר שומר לעצמו את מירב הזכויות—אינה מהווה "מימוש" לעניין היטל השבחה.
• לבית המשפט יש שיקול דעת לבחון את המהות הכלכלית של הפעולה ולא להסתפק ברישום פורמלי בלבד.
• הבחנה בין מקרה שבו הנהנה משתנה (ואז יש מקום להיטל) לבין מקרה שהנהנה נותר זהה—עשויה לקבוע את גורל החיוב.

סיכום והשלכות

המקרה הנוכחי מהווה דוגמה לחשיבות בדיקה יסודית של כל פעולה במקרקעין טרם הטלת מסים והיטלים. פסק הדין מדגיש כי העברות בנאמנות פנימית, כשהיוצר שומר לעצמו שליטה והנאה מהנכס, לא בהכרח ייחשבו לאירוע מס. בעלי נכסים הבוחנים אפשרויות ניהול נכס באמצעות נאמנות צריכים לשים לב להבדלים המשפטיים והכלכליים שבין סוגי הנאמנויות והשלכותיהם המיסויות, ולהיוועץ באנשי מקצוע לפי הצורך.