התחרות על פינוי-בינוי באשקלון: בית המשפט דחה ניסיון לבלימת יזמית מתחרה

התחרות המסחרית סביב פרויקטי פינוי-בינוי באשקלון מגיעה לאחרונה לשיאים חדשים, כאשר מאבק בין שתי יזמיות מרכזיות הגיע לפתחו של בית המשפט. פסיקה שניתנה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע מדגישה את חשיבותה של תחרות הוגנת בתחום ושופכת אור על זכויות הדיירים בבחירת היזם שישפץ את ביתם.

רקע: פרויקט פינוי-בינוי במתחם גבעתי

בלב הסיפור עומד מתחם ותיק באשקלון ובו שישה בניינים בני 18 דירות כל אחד. במשך תקופה לא מבוטלת קידמה יזמית נדל"ן אחת, הנכנה כאן 'החברה הוותיקה', פרויקט פינוי-בינוי בקרב הדיירים. בשלהי השנה שעברה, ועד הדיירים אף המליץ להתקשר עם אותה יזמית בנייה שהצליחה לגייס לשורותיה חתימות דיירים רבות.

פינוי-בינוי הוא הליך שבו דיירי בניינים ישנים מקבלים דיור חדש ובשדרוג, בתמורה להריסת הבית הקיים והקמת בניין מודרני במקומו. לא אחת קיימות מספר יזמיות המבקשות להוביל את המהלך, מתוך הבנה כי מדובר בעסקה משתלמת לכל הצדדים.

מה גרם לשינוי מגמה מצד הדיירים?

התמונה החלה להשתנות לאחר שוועד הדיירים איבד את עורך דינו הוותיק שנפטר. במקומו מונה נציג משפטי חדש, ולאחר מספר חודשים הוחלט לערוך מכרז פתוח שבו יוכלו יזמיות נוספות להגיש הצעות. דירוג ההצעות נעשה לפי רמת התמורות המוצעות לדיירים, כלומר, מה יקבל כל דייר בבניין החדש.

בחודש מאי האחרון, לאחר בחינה זהירה של ההצעות, בחרה ועדת הנציגות דווקא ביזמית חדשה שהציעה תנאים מפתים יותר לבעלי הדירות. בעקבות המלצה זו, בוצע סקר טלפוני שסייע לחדד את עמדת מרבית הדיירים: הרוב הביע תמיכה בהתקשרות עם היוזמה החדשה.

פנייה לבית המשפט – ניסיון למנוע מהלך תחרותי

החברה הוותיקה, שסירבה להשלים עם אובדן הבכורה, פתחה בהליך משפטי. בבקשתה לבית המשפט, עתרה היזמית למתן צו מניעה שיאסור על הדיירים והנציגות לקדם את התקשרותם עם היזמית המתחרה. לטענתה, קיימת התחייבות חוזית בין חלק מהדיירים לבינה, וכל התקשרות במקביל עם יזמית אחרת משמעה הפרת חוזה.

נוספה טענה מרכזית נוספת: עורך הדין החדש אשר ייצג את הדיירים, מקיים קשרים עסקיים קבועים עם היוזמה המתחרה - עניין שעלול להקים חשש לניגוד עניינים.

החלטת בית המשפט – חיזוק העיקרון של תחרות בריאה

בית המשפט דחה את הבקשה למתן צו מניעה. בהחלטה צוין במפורש כי מניעת התקשרות עם היזמית המתחרה מהווה פגיעה בעקרון התחרות, ומכזו גם פוגעת בדיירים המעוניינים לבחון הצעות אטרקטיביות יותר.

• פסיקת השופט מצביעה על כך שתחרות בין יזמיות היא חיונית לשיפור זכויות הדיירים.
• יזמים רשאים להציג הצעות חדשות גם לדיירים שכבר חתמו עם חברה אחרת, כל עוד הדבר נעשה במסגרת החוקית.
• הקשר העסקי שנחשף בין עורך הדין ליזמית החדשה נבחן, ונקבע כי אין די בו להוכיח ניגוד עניינים מובהק במסגרת ההליך הזמני.

עוד נקבע כי עצם שיפור ההצעות במסגרת תחרות חופשית עשוי להיטיב עם הדיירים, לאפשר להם לשפר עמדות או לנסות לצאת מחוזה שנחתם, ככל שהדבר מותר לפי דיני החוזים.

משמעות ההחלטה והשלכותיה על ההליכים בענף

אחד מעקרונות היסוד במסחר המודרני נשען על תחרות הוגנת, המאפשרת למשתתפים לקבל את התמורה הראויה ביותר. בענף ההתחדשות העירונית, תחרות שכזו מתבטאת ביכולת של דיירים לברור את היזם המתאים להם ביותר מתוך שלל אפשרויות.

החלטת בית המשפט בענייננו מדגישה כי יש לאפשר לדיירים לקבל מידע, להשוות בין הצעות ולפעול לשיפור עמדותיהם. החוק מגן על חוזים חתומים, אך אינו מונע הגשת הצעות מתחרות במקרים שלא נגרמת הפרה של התחייבות חוזית.

השלכת ניגוד העניינים בבחירת עורך הדין המייצג

המחלוקת סביב עורך הדין החדש המחישו שוב את חשיבותה של שקיפות ביחסים המשפטיים. אף על פי שהועלו טענות בדבר תלות בעסקה בין עורך הדין ליזמית, נמצא כי עורך הדין גילה ביוזמתו על כל קשר עסקי, כנדרש.

בית המשפט ציין כי ככל ויעלה חשש בעתיד, ניתן להעמיק בבחינתו במסגרת הדיון העיקרי – אך בשלב זה לא נמצא פגם מהותי המצדיק עצירת ההליך או פסילה של עורך הדין.

הוצאות ההליך והערות לסיום

על המבקשים, כלומר היזמית הוותיקה ותומכיה הדיירים, הוטלה חובת תשלום הוצאות משפט בסך עשרות אלפי שקלים. בבתי המשפט, חיוב בהוצאות נועד גם להדגיש כי יש לבחון היטב בקשות לצווי מניעה זמניים ולהגיש אותן רק כאשר ביסוסן המשפטי איתן.

סיכומו של דבר, החלטת בית המשפט המחוזי מחזקת את זכויות הדיירים להתמודד באופן חופשי מול כמה יזמים, כך שיוכלו לבחור את ההצעה התואמת ביותר את צורכיהם. עבור שלל פרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית, נקבע פה תקדים מעשי חשוב לעידוד תחרות בריאה ולחיזוק ההגנה על רצון הרוב של בעלי הדירות.