הסכמות חדשות בפרויקט התחדשות עירונית: שמאי חיצוני יבחן טענות לדיסקרימינציה בדירות

בדיון משפטי שנערך לאחרונה בפני המפקחת על המקרקעין בתל אביב, נרשמה פריצת דרך יוצאת דופן כאשר הוסכם בין דיירת קשישה לבין שכניה, תומכי פרויקט ההתחדשות העירונית, על מינוי שמאי אובייקטיבי שיבחן האם נשמר השוויון במתן התמורות במסגרת הפרויקט.

רקע למחלוקת – חלוקת התמורות בפרויקט פינוי-בינוי

המקרה עוסק בבניין מגורים בשכונה מרכזית בעיר, בו מתבצע פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה. פרויקטים אלה, שמטרתם לחזק מבנים ולשפר את איכות הדיור, מתבצעים על פי עקרון שוויון – כלומר, כל דייר זכאי לקבל תמורה הוגנת ופרופורציונלית בתמורה לזכויותיו בנכס. לעיתים, נוצרת תחושת קיפוח אצל חלק מהדיירים בשל תפיסות לכאורה של אפליה.

• התובעים והנתבעת: בעלי דירות בבניין המדובר.
• המחלוקת: האם דיירת מסוימת קופחה בשווי התמורה לעומת יתר הדיירים.
• היזמים: שתי חברות בנייה גדולות, שמהוות את הגורם המבצע והכלכלי מאחורי המיזם.

ההליך המשפטי – טענות וסוגיות מרכזיות

לאחר שיתר הדיירים התקדמו חתימה להסכמות עם היזמים, הדיירת האמורה סירבה לחתום בטענה כי התמורה שהוצעה לה נמוכה יחסית ושהיא חשה מופלית לרעה. לטענתה, לא נשמר שוויון חלוקת ההטבות – בסיס עקרוני למשפט המקרקעין בכלל ולהסכמי תמ"א 38 בפרט. ייצוגה המשפטי דרש מינוי שמאי עצמאי על מנת להבטיח שקביעות לגבי הערך הכלכלי של התמורה ייעשו באופן בלתי תלוי, וללא פניות של אחד מהגורמים המעורבים בפרויקט.

• הדיירת טענה ל"פערים מהותיים" בין התמורות המוצעות לה ולשכנים.
• בא-כוחה הדגיש בדיון: "החובה היא להבטיח צדק והוגנות לכל הצדדים."
• באי כוחם של שאר הדיירים הכחישו קיומה של אפליה אך הסכימו למינוי השמאי החיצוני.

הסכמה משולבת – קידום פרויקט לצד בדיקת טענות

הדיון בפני המפקחת הסתיים בהגדרת הסדר מיוחד: הדיירת תחתום על מסמכי הסכם התמ"א תוך פרק זמן קצר, אך בו-זמנית ימונה שמאי חיצוני. לשמאי יינתן מנדט לבחון האם העיקרון המשפטי של שוויון בין הדיירים נשמר לגבי התמורות שיוקצו עם השלמת הפרויקט. המפקחת קבעה במפורש כי על השמאי לבדוק: האם נשמר עקרון השוויון כאשר מדובר בתמורה עבור דירת הנתבעת בהשוואה לאחרים.

• שמאי עצמאי יבדוק האם קיים פער כלשהו בין הדירות בתמורתן למיזם.
• המפקחת תכריע במחלוקת הכספית אם יקבע כי הייתה פגיעה בעקרון השוויון.
• השכר לשמאי, בשלב זה, ישולם על ידי החברות היזמיות.

בנוסף, הוסכם כי היזמים לא ישווקו או ימכרו דירות שנבנו עבורם בפרויקט עד למתן פסק דין סופי – זאת כדי להבטיח התנהלות הוגנת ואם וכאשר יימצא שהדיירת אמנם הופלתה לרעה. המטרה היא שלא תימנע אפשרות פיצוי הולם במקרה כזה.

משמעות משפטית וציבורית – תקדים לשקיפות ובקרה

הסדר זה עשוי לשמש דוגמה לפרקטיקה ראויה בתחום ההתחדשות העירונית, בו חשופה אוכלוסייה מגוונת לסיכונים משפטיים וכלכליים. צעד זה מחזק את תחושת הביטחון של דיירים מבוגרים או חלשים, ומבטיח את מעורבות גורמי פיקוח ואיזון בהחלטות המשפיעות לרוחב. נקבע כאן כי צדדים – אפילו "סרבנים" – זכאים לבחינת טענותיהם בכלים מקצועיים, תוך שכפיפת החתימה לפרויקט איננה מתבצעת מתוך כפייה אלא בהסדר הלוקח בחשבון את צרכיהם.

• הכרעה סופית תינתן לפי מסקנות הדוח של השמאי החיצוני.
• ההליך ימשיך להתנהל עד להחלטה הסופית, כאשר הדיון הבא נקבע לעוד מספר שבועות.

השפעה רוחבית על ענף ההתחדשות העירונית

המקרה מדגיש את הצורך במנגנונים שקופים ומקצועיים לבחינת הוגנות התמורות בעת ביצוע פרויקטים בעלי השלכה נרחבת. לציבור הדיירים חשוב לדעת כי עומדת להם האפשרות לערער, לברר ולקבל חוות דעת מקצועית בטרם ימקבלו החלטות בעלות משמעות כספית מרחיקת לכת. ענף ההתחדשות העירונית מתמודד רבות עם טענות של "סרבני תמ"א" – אולם, כפי שניתן לראות במקרה זה, לא בהכרח כל סירוב הוא חסר בסיס ולעיתים מדובר בדרישה לגיטימית להבטחת תנאים שווים עבור כלל הדיירים.

• התנגדות לפרויקט אינה מחייבת סנקציות אוטומטיות כלפי הדייר המתנגד.
• המנגנון המשפטי מעניק הזדמנות לטענות שוויון להיבחן לפני שהליך ההתחדשות יוצא לפועל או נסתם.

לסיכום, ההסכמה שהושגה מהווה דוגמה לאיזון משפטי ומעשי אפשרי כאשר מתעוררת מחלוקת בין בעלי דירות בפרויקטים משותפים. החלטתה של המפקחת להוביל למינוי שמאי חיצוני – במקביל להתקדמות הפרויקט ולאחר מכן להכרעה בפערים אם יימצאו – היא מהלך המגביר את האמון במערכת המשפטית ואת השקיפות בעסקאות נדל"ן מרובות משתתפים.