המתח בין זכויות הדיירים להגנה מפני טילים: פסיקת בית המשפט סביב בניית ממ"ד

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט בצפון הארץ, נדונה מחלוקת בין דיירי בניין מגורים בשאלה האם דיירת קשישה זכאית להקים מרחב מוגן (ממ"ד) צמוד לדירתה, חרף התנגדות שכנים שטענו לזכויות בשטח עליו עתידה להתבצע הבנייה. הסוגיה מעלה את הקושי האופייני במפגש בין צורכי ביטחון מידיים לבין אופי הרכוש המשותף בבנייני מגורים.

האישור והוראת השעה בעקבות מצב החירום

עם תחילת הלחימה האחרונה והסכנה המוחשית ביישובי הצפון, ניתנו הקלות חלקיות בהליכי הבניה של ממ"דים לפי הוראת שעה מטעם המדינה. הוראה זו התקבלה ברקע ההסלמה הביטחונית, ובין היתר איפשרה לדיירי דירות בבנייני מגורים לקבל אישור להקמת ממ"ד במסלול מקוצר וללא צורך בהיתר בנייה רגיל, ובלבד שהדבר ייעשה על פי כללי הליך זה. למעשה, הוראת השעה בנויה לתת מענה מהיר לאוכלוסייה האזרחית בשטחי סיכון גבוה, תוך קיצור הפרוצדורה המנהלית המסורתית.

• הקמת ממ"ד דורשת לרוב הסכמה רחבה מבין הדיירים בבניין.
• במקרה חירום, המדינה לעיתים מאפשרת טווח גמישות רחב יותר, כדי לשמור על בטיחות הדיירים.

עיקרי הטענות בין הצדדים

המבקשים, זוג דיירים המתגוררים בבניין מזה עשרות שנים, ביקשו מניעת הבנייה בטענה כי מדובר בחלק מהגינה המשותפת שנעשה בה בפועל שימוש בלעדי על ידם, ושממנה נגזר כי אכן יש להם זכות למנוע את התוספת. בין הטיעונים המרכזיים שעלו הייתה הדרישה כי לא תינתן האפשרות להקים מרחב מוגן ללא קיום רוב דיירים הקבוע בחוק – 60% לפחות מהדיירים שבבניין.

מנגד, הדיירת שביקשה להקים את הממ"ד, הדגישה שמעולם לא נערכה חלוקה ברורה של שטחי הגינה לכל דירה – והוא פתוח לשימוש כלל הדיירים. היא גם העלתה את מצבה הבריאותי כקשישה והסבירה את הקשיים להגיע למקלט בעת אזעקה, במיוחד בהתחשב בכך שמדובר במרחק משמעותי ממקום מגוריה.

• הגדרות הרכוש המשותף עולות תדיר בהליך משפטי מול דיני מקרקעין.
• הצמדת חלק מהרכוש המשותף הופכת אותו לרכוש חלוקה ייעודי ונדרשת בעבורו הסכמה ברורה וכתובה של כלל הדיירים.

עמדת בית המשפט: האם יש הצדקה למתן צו מניעה?

השופט שדן בתיק נדרש לבחון שני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה לגוף העניין ומאזן הנוחות (כלומר, מי מהצדדים ייפגע יותר כתוצאה ממתן או אי מתן הצו). בפן העובדתי, נמצא כי בני הזוג המתנגדים לא הציגו בכל שלב מסמכים או ראיות להראות כי יש להם זכות בלעדית בשטח הגינה המשותפת, או כי סוכם בעבר על הצמדת שטח זה לדירתם. “טענה על קניית זכות בלעדית מתוך רכוש משותף מחייבת הסכמה מפורשת – לא כללית,” צויין בהחלטה.

עוד עלה כי מהמסמכים שהציגה הדיירת, עולה שבקשתה לבניית הממ"ד זכתה לתמיכתם של דיירי דירות נוספות בבניין, ובכך עמדה בדרישת הרוב הנדרשת לפי הדין גם במסלול המקוצר.

• ללא אסמכתאות כתובות לחלוקת רכוש, הרכוש נותר שייך לכלל הדיירים.
• החלטות הנוגעות לרכוש משותף דורשות לרוב תמיכה נרחבת מצד בעלי הדירות.

השלכות מאזן הנוחות

בית המשפט הסתמך בהחלטתו על עיקרון מאזן הנוחות. הודגש כי אם תימנע מהדיירת האפשרות לבנות ממ"ד, הדבר עלול לערער את ביטחונה האישי במידה משמעותית – במיוחד במצב שבו עליה להתמודד עם קושי פיזי להתפנות במהירות למקלט. בנוסף, קבע כי לעומת הפגיעה הקשה שעלולה להיגרם לדיירת המבקשת, השכנים לא הוכיחו כי ייגרם להם נזק ממשי, פרט לאובדן האפשרות להמשך החזקה בלעדית בפועל בשטח הגינה, וכי גם לאחר הקמת הממ"ד, תיוותר להם אפשרות להוסיף מרחב מוגן ליד דירתם על פי צורך.

בהחלטה צויין: "ככל שיינתן צו המניעה, ייגרמו למשיבה נזקים משמעותיים, לרבות סיכון חייה עקב מצבה הרפואי והמגבלות הקיימות בהיבט הביטחוני בעיר…". לאור זאת, סבר בית המשפט כי יש לדחות את הבקשה למתן צו מניעה.

• מאזן הנוחות הוא פקטור מרכזי בעת מתן סעדים זמניים בבית המשפט.
• שקילת סיכוני חיים ובריאות אל מול פגיעה בנוחות הרביעית נוטה לטובת בטיחות אישית בנסיבות חריגות כאלה.

החלטות נוספות והשלכות

מעבר לדחיית הבקשה, חויבו הצדדים המבקשים לשלם הוצאות בסך 3,000 ש"ח לטובת הדיירת הקשישה. בכך, שלח ביהמ"ש מסר ברור שהתנגדות בלתי מוכחת עלולה להוביל לא רק לדחיית התביעה, אלא גם להוצאות כלכליות לצד המגונן.

הליך זה מבטא את המתח האינהרנטי במבני מגורים משותפים – רצון לשמור על זכויות פרט מול הצורך המשותף להבטיח הגנה וביטחון ליחידים בסביבה מסכנת חיים. אף שבית המשפט לא שלל את זכות הדיירים להעלות דרישות לשטח, הוא הדגיש את חשיבות התיעוד וההסכמה הברורה – בייחוד כאשר מדובר בסיטואציות חירום המעמידות חיים בסכנה.

במקרה זה, התוצאה משקפת את עמדת המשפט הישראלי על פני הצורך בגמישות, סולידריות וערבות הדדית – במיוחד כאשר מדובר באוכלוסיה פגיעה המתגוררת בבנינים משותפים ואזורים חשופים לאיום בטחוני ממשי.

סיכום

פסק הדין בעניין זה מהווה תקדים חשוב להליכי בניית ממ"ד בבניינים משותפים על רקע מצב ביטחוני יוצא דופן. הוא ממחיש את החשיבות בהצגת ראיות מסודרות לכל טענה משפטית, ואת משקל שיקולי מאזן הנוחות בצווים זמניים. סוגיה זו מדגישה את מורכבות דיני המקרקעין, במיוחד תחת נסיבות חירום, ואת האיזון שעל מערכת המשפט לקיים בין הגנה על זכויות פרטיות לקיום טובת הכלל ושמירה על חיי אדם.