הכרעה תקדימית בפרויקט תמ"א 38: לבעלי מחסן תוצע בחירה בין מחסן גדול יותר לבין פיצוי כספי

מחלוקת סביב דיירים סרבנים בבניין ישן העומד בפני פרויקט תמ"א 38 הגיעה להכרעה בבית המשפט, כאשר בעלי מחסן בבניין דרשו תמורה הוגנת כתנאי להסכמתם להריסה ובנייה מחדש. ההחלטה שהתקבלה צפויה לשמש אבן דרך משמעותית בהתייחסות לזכויות מחזיקי מחסנים בפרויקטים מסוג זה.

רקע: מחסן ותמ"א 38 – לא סיפור שגרתי

בבניין מגורים במרכז הארץ שבו מתגוררות 12 משפחות, תוכננה הריסה של המבנה הישן והקמה מחדש של בניין מודרני, כחלק מהליך של התחדשות עירונית באמצעות תוכנית תמ"א 38/2. תוכנית זו מתמקדת בהריסה מוחלטת ובנייה מחדש של הבניין, ומטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והרחבת היצע הדירות.

בין בעלי הזכויות בבניין היה מחסן בגודל של כ-20 מטרים רבועים, שעבר בירושה לכמה יורשים. אלה סירבו לחתום על הסכמתם לפרויקט, וטענו כי הוצע להם גמול נמוך בהרבה מזה שמקבלים בעלי הדירות. לטענתם, יש להעניק למחזיקי מחסן פיצוי שווה ערך לפיצוי שמקבלים בעלי הדירות, או לכל הפחות לבחון את תמורת המחסן בהתאם לשוויו האמיתי.

דרישות הצדדים: מחסן כשווה ערך לדירה?

בעלי הדירות התאגדו בפנייה אל ועד הבית, ויחד עם היזם המוביל את הבנייה המתחדשת, הגישו תביעה שמטרתה לאפשר את ביצוע הפרויקט גם ללא חתימת היורשים. מנגד, טענו יורשי המחסן כי אופן חישוב שווי המחסן נעשה באופן לא הוגן ואינו משקף את ערכו האמיתי בשוק הנדל"ן, בייחוד בהתחשב במיקום המבוקש של הנכס ובעובדה שעניין המחסנים בבניינים משותפים נמצא בעלייה.

בעוד בעלי הדירות טענו שהתייחסות למחסן כאל דירת מגורים תוביל לפיצוי בלתי סביר ליורשים, עמדו יורשי המחסן על שלהם וביקשו כי יינתן להם פיצוי כספי משמעותי או לחלופין מחסן גדול ואיכותי יותר במבנה החדש.

• מחסן בדירה אינו שווה ערך לדירת מגורים אך מהווה נכס בעל חשיבות כלכלית.
• זכויות הבעלות במחסן מעניקות זכות קניינית, שדורשת פיצוי במקרה של שינוי המבנה.

ההליך המשפטי ומציאת פתרון

הסכסוך הובא להכרעה בפני גורם שיפוטי שמינה שמאי מומחה בלתי תלוי. השמאי בחן את שווי המחסן, את התמורות המוצעות לדיירים ואת האפשרויות המעשיות למימוש הזכויות לאחר הפרויקט. על שולחן הדיונים עלו שלוש אפשרויות: מתן מחסן מורחב ליורשים, פיצוי כספי בשווי חצי מיליון שקלים, או רכישת דירה חדשה – כאשר האפשרות השלישית ירדה מן הפרק מסיבות כלכליות.

בתום בדיקה משפטית ושמאית מעמיקה, ואחרי שמחירי השוק נלקחו בחשבון, נקבע כי לבעלי המחסן תוענק הזכות לבחור בין מחסן חדש וגדול במבנה המתחדש, או לחלופין קבלת פיצוי כספי משמעותי בסך 500,000 שקלים.

• האפשרויות הוצעו מתוך מגמה לאזן בין זכויות כל בעלי הנכסים תוך שמירה על עקרון השוויון.
• הפיצוי הכספי משקף את שווי המחסן בשוק בהפחתה של מגבלות מסוימות הקיימות במחסן ישן לעומת דירה חדשה.

הנמקת ההכרעה: "שוויון בין שונים"

בהכרעתה קבעה המפקחת על רישום המקרקעין כי יש להבחין בין דירת מגורים לבין מחסן, בהיותם נכסים שונים בתכלית. לאור זאת, הפיצוי לבעלי המחסן לא יהיה זהה בצורה מלאה לתמורה הניתנת לבעלי דירות המגורים, אולם עדיין עליהם לקבל תמורה ראויה הוגנת ושוויונית יחסית למעמד מחזיקי המחסנים בפרויקט.

ההצעה שניתנה לבעלי המחסן – בין חיזוק ומסירת מחסן רחב יותר במבנה החדש, לבין פיצוי כספי מכובד – מאפשרת את המשך קידום הפרויקט תוך שמירה על זכויות כל הנוגעים בדבר. האפשרות לקבלת פיצוי "נטו" מחייבת את נותני הפיצוי לשאת גם במסי שבח ובהיטלים הכרוכים בעסקה.

• ההחלטה מבוססת על המלצות שמאי עצמאי, ששקל את שווי המחסן ביחס לשוק.
• בעלי הדירות נשאו בעלויות המיסוי וההיטלים – מה שמקל על מקבלי הפיצוי.

משמעות ההחלטה והשלכותיה על התחדשות עירונית

ההכרעה בפרשה זו מהווה קו מנחה באשר לזכויות בעלי מחסנים בפרויקטים מסוג תמ"א 38. המסר המרכזי שמועבר הוא הצורך בשקלול כל הזכויות במבנה משותף, לרבות מחסנים וחללים שאינם מוגדרים כדירות מגורים. ההחלטה צפויה להוות תקדים למקרי מחלוקת דומים ולתרום להבהרת נושאים בתחום הנדל"ן והפיצויים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

במקרה זה, סירוב היורשים לשתף פעולה הוביל לדיון משפטי יסודי שבסופו, כל הצדדים קיבלו סעד ברור: בעלי הנכס הלא שגרתי – המחסן, זכו לקבל אלטרנטיבות שוויוניות, והפרויקט יוכל להמשיך בדרכו, בכפוף להשלמת הפיצוי במועד שנקבע.

יודגש, כי פרויקטים בהתחדשות עירונית מורכבים לא רק מהסכמות רוב הדיירים אלא גם מהסדרת זכויות פרטניות של בעלי נכסים, המצריכים איזון מורכב בין אינטרסים שונים.

סיכום

פרשת המחסן בתמ"א 38 ממחישה כיצד ניתן למצוא איזון בין האינטרסים המגוונים בבניין משותף בשעת חידושו. הפסיקה מבטיחה כי גם בעלי זכויות "חריגות" – כדוגמת מחסן – יהנו מקבלת פיצוי הולם, מבלי לגרום לעיכוב משמעותי לקידום התחדשות עירונית.