בית המשפט מעכב פרישת משקיעה מפרויקט פינוי-בינוי כדי למנוע סיכון לדיירים ולהבטיח את קידום ההתחדשות העירונית

בית המשפט המחוזי הכריע לאחרונה בסכסוך בין בעלת קרקע לבין יזמית נדל"ן בפרויקט התחדשות עירונית. בהחלטתו, אפשר לשמור על יציבותו של פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, חרף ניסיונה של משקיעה עיקרית לפרוש ממנו.

רקע: השותפות והסכסוך שהתפתח

בשנים האחרונות הופכות תכניות פינוי-בינוי לאחד ממנועי הצמיחה העירונית המרכזיים בישראל. אלו פרויקטים מורכבים, בהם משקיעים צדדים פרטיים — לרוב יזמים ומשקיעי נדל"ן — סכומי עתק על מנת לקדם תכניות להריסת מבנים ישנים ובניית מקומות מגורים חדשים, לרווחת הדיירים והקהילה.

במקרה הנדון, התקשרה יזמית נדל"ן, חברת בת של קבוצה ותיקה הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, עם בעלת קרקע המחזיקה בזכויות בנייה באחת מערי הדרום. ההסכם בין הצדדים קבע כי המשקיעה תעמיד את זכויות הבנייה, ובתמורה תבצע היזמית את פעילות ההתחדשות בפועל, תוך חלוקה ברווחים.

כבר בשלבים הראשונים, ניכרו קשיים מסוימים בשיתוף הפעולה. בסוף השנה שעברה, החליטה בעלת הקרקע להודיע בצורה חד-צדדית על ביטול ההסכם, בנימוק של אובדן אמון. מנגד טענה היזמית כי ביטול ההסכם נעשה שלא כדין, וכי הפרויקט נמצא על סף קריסה בשל ההחלטה החד-צדדית.

ההשלכות של ביטול ההסכם על הפרויקט והצדדים הנוגעים

היזמית טענה כי השקיעה עד כה עשרות מיליוני שקלים בפרויקט, וכי השעיית הפעילות תגרור נזק משמעותי הן לה ולשותפיה, והן לדיירים הממתינים להתקדמות התוכנית. ביטול ההסכם בשלב זה, כך על פי היזמית, מסכן את עתיד הפרויקט ועלול להביא לירידת השקעותיה לטמיון.

מן העבר השני טענה המשקיעה כי פעלה במסגרת ההסכם ולכן הודעת הביטול תקפה, או שלפי כללים משפטיים הנהוגים במקרים של חוזים ארוכי טווח הדורשים אמון ושיתוף פעולה, אין תועלת בהמשך הכפוי של השותפות.

• פירוק של שותפות מהסוג הזה חושף את שני הצדדים לסיכונים כלכליים ומשפטיים לא מבוטלים.
• דיירים וצדדים שלישיים חשופים לעיכובים וחוסר ודאות בעקבות תיקון או ביטול הסכם פינוי-בינוי.

החלטת בית המשפט – סעד זמני להמשך פרויקט הפינוי-בינוי

השופט שדן בתיק בחן שני קריטריונים מרכזיים בבואו להכריע האם למנוע מהמשקיעה לסגת מן ההסכם בשלב זה: ראשית, לבחון את סיכוי התביעה העיקרית; שנית, להעמיד את "מאזן הנוחות", כלומר את הנזק הצפוי לכל אחד מהצדדים כתוצאה מההכרעה הזמנית.

לפי עמדת בית המשפט, הסעיפים בהסכם המקורי קובעים כי חילוקי דעות לא אמורים לעכב את ביצוע הפרויקט, למעט בנושאים חריגים שאינם רלוונטיים לסכסוך. עוד נקבע, שהמשקיעה רשאית להגיש תביעה לאחר סיום הבנייה, כך שביטול ההסכם כעת אינו מתיישב עם לשון ההסכם והגיונו העסקי.

השופט התרשם כי פרויקט הפינוי-בינוי הגיע לשלב משמעותי, וכי אי-קבלת הבקשה תגרום נזק כלכלי כבד ליזמית ואף עלולה לסכן את זכויות הדיירים. השהיה בביצוע עלולה להוביל לפריצות בלוחות הזמנים, עיכוב בקבלת אשראי בנקאי ופגיעה במוניטין של הפרויקט ושל כלל הצדדים המעורבים.

• החלטה זו מהווה דוגמה לחשיבות לאיזון בין זכויות בעלי הקרקע לבין טובת הציבור והדיירים בניינים החשופים להריסה ולבנייה מחדש.
• היא מדגישה את הצורך בליווי משפטי זהיר בפרויקטים מסוג זה, כדי להימנע ממחלוקות וסכסוכים יקרים.

הסכנה שב"הפסקת פתע" של פרויקט התחדשות עירונית

בהחלטתו, ציין בית המשפט כי עצירת הפרויקט עלולה לגרום לנזקים בלתי הפיכים לשני הצדדים ולדיירים, במיוחד כאשר כבר תקועה בו השקעה נרחבת. מעבר לכך, עיכוב משמעותי בפרויקטים מסוג זה עלול לפגוע גם באינטרס הציבורי הרחב בפיתוח עירוני ובחידוש מבני מגורים ישנים לצורכי הקהילה.

השופט הורה להמשיך את ביצוע החוזה, וזאת תוך הפקדת ערבויות כספיות משמעותיות מצד היזמית. כך תובטח הגנה מסוימת למשקיעה מפני תוצאות כלכליות שליליות, אם תזכה לבסוף בתביעתה.

משמעות והשלכות להמשך הדרך בענף ההתחדשות העירונית

החלטת בית המשפט מלמדת על גישת האיזון הנדרשת בפרויקטים של פינוי-בינוי: מחד, הגנה על זכויות צד להליך עסקי; מאידך, חתירה למנוע פגיעה בצדדים שלישיים ובאינטרס הציבורי. המציאות מלמדת כי הסכמים בענף זה מחייבים מנגנוני יישוב סכסוכים ברורים ויכולת להגיב במהירות לאירועים בלתי צפויים.

• בתי המשפט שוקלים שיקולים כלכליים לצד עקרונות משפטיים, במיוחד כאשר צדדים שלישיים נפגעים מהסכסוך.
• במקרים כאלה, ייתכן שיינתן סעד זמני שמטרתו לשמור על סיכויי ההצלחה של הפרויקט עד לתום ההליכים.
• החלטות כאלה מעבירות מסר חשוב לכל המעורבים בענף ההתחדשות העירונית — ההסכמים מחייבים ולא ניתן להפסיקם בקלות ללא הצדקה כבדה.

בפסק הדין האחרון הבהיר בית המשפט כי טובת הדיירים והכלל גוברת, לפחות בשלב הביניים, על רצונה של משקיעה בודדת לפרוש תוך כדי התנהלות הפרויקט. הפרשה מדגימה כי כאשר עסקה מורכבת קורסת בעיצומה, המערכת המשפטית נדרשת להתערב כדי להגן הן על האינטרס העסקי והן על הציבורי.

החלטה זו צפויה להשפיע על מיזמי התחדשות עירונית נוספים ולהבהיר לצדדים כי התחייבות בפרויקטים כאלה אינה המלצה — אלא חובה חוזית ומשפטית שההפרה שלה תיבחן בקפידה בבתי המשפט.

בסיכומו של דבר, למעשה הבטיח בית המשפט שהפרויקט יימשך במתכונתו הנוכחית, לפחות עד למתן הכרעה סופית בסכסוך בין הצדדים.