בית המשפט: זכאות לתמורות כפולות בפינוי-בינוי בעקבות איחוד שתי דירות לדירה אחת

מחלוקת בין בעלי דירה ליזמית בפרויקט פינוי-בינוי העלתה סוגיה מהותית: האם איחוד שתי דירות נחשב לבעלות כפולה המזכה בתוספת תמורות בפרויקט התחדשות עירונית? פסק הדין האחרון שופך אור על השאלה החשובה למשקיעי נדל"ן ובעלי דירות בפרויקטים דומים.

רקע: דירות מאוחדות בבניין ותיק

בשנות השבעים רכשו בני זוג דירות בבניין ישן בדרום תל אביב בדרך של חכירה – כלומר, לא רכישה מלאה אלא שכירות לתקופה ארוכה מהחברה שבנתה את הבניין. בתחילה קנו דירת חדר אחת, ולאחר כמה חודשים רכשו דירה דומה נוספת הגובלת בדירה הראשונה. בהמשך בוצע איחוד של שתי היחידות לדירה אחת מרווחת, כפי שקרה לא אחת בבניינים מהסוג הזה.

הבניין בן כמה עשרות השנים, בנוי מחדרי דיור קטנים וכלול כעת בפרויקט פינוי-בינוי, כלומר, עומד בפני הריסה ובנייה מחודשת, שבמסגרתה אמורים בעלי הדירות הוותיקים לקבל דירות חדשות ותמורות נוספות.

עם השלמת התכנון ושיווק הפרויקט התמודדו הזוג עם דרישה מצד היזמית להתייחס אליהם כבעלי דירה אחת בלבד. לטענת היזמית, בחוזה האחרון שנחתם ב-2018, נרשמו בני הזוג כמי שמחזיקים דירה מאוחדת, ולא שתי דירות נפרדות. לטענתם, בתהליך החתימה לא הוסבר להם במלואו על שינוי הסטאטוס, ולא ניתן היה לצפות מהם להבין את השלכותיו בשלב ההוא.

המחלוקת המשפטית: דירה אחת או שתיים?

על פי גרסת בני הזוג, העובדה שרכשו שתי דירות נפרדות צריכה לזכות אותם ביתרון בפרויקט: כאשר מחשבים זכויות או מעניקים דירות חדשות בפרויקט פינוי-בינוי, הבעלות המקורית במספר יחידות נחשבת מרכיב משמעותי בשווי התמורות. השאלה היא האם איחוד הדירות שולל מבעליהן את הזכות להיחשב כבעלי שתי דירות לכל דבר ועניין, או שמא מדובר רק בסידור פנימי – ובהסדר תמורה יחזור המצב המקורי.

היזמית, לעומת זאת, עמדה על כך שמדובר בדירה אחת בלבד, וטענה שלא ניתן להפריד בין שתי יחידות שכבר אוחדו בפועל. לטענתה, גם רישום החכירה וגם המציאות הפיסית כיום הם דירה אחת, ועל כן אין הצדקה להעניק תמורות כפולות.

הראיות: פניית יזמית ושיחת בני הזוג

במהלך הדיון הובאו ממצאים מתוך תיק הבניין, תשריטי בית וכתבי טענות מהעבר הרחוק. אחד הנתונים המשמעותיים שהובאו הוא פנייה של היזמית למחלקת הארנונה בעירייה עוד בשנות השבעים, שם צוין בפירוש כי לבני הזוג הוחכרו שתי דירות חדר סמוכות. מסמך זה קיבל משקל משמעותי בהחלטת בית המשפט.

• תשריט הבניין מציג את שתי היחידות כמספרים נפרדים, ומסייע בטענת בני הזוג שיש בסיס לזכאות לשני נכסים נפרדים.
• מתוך הפרוטוקול עלה גם תיאור אישי של בני הזוג: האישה העידה כי כאשר רכשו את הדירה הראשונה, העיר לה בן זוגה כי תוך זמן קצר ישפה אותה וירכוש דירה נוספת – כפי שאכן אירע.
• בית המשפט בחן את כלל הראיות והגיע למסקנה כי במקור הוענקו לבני הזוג שתי דירות נפרדות.

הכרעת השופט: זכאות לשתי דירות בפרויקט

לאחר ניתוח הראיות אמר השופט כי "הצטברות הראיות מטה את הכף לטובת התובעים" – ולדבריו, הוכח כי התובעים היו בעלי זכויות בשתי דירות גם אם אלו אוחדו לנוחות מגוריהם.

בנוגע לחשיבות למעמדם בפרויקט הפינוי-בינוי, הסביר השופט כי די בקביעת הבעלות המקורית בכדי להבטיח את זכויותיהם. לדבריו, הבניין עומד לעבור הריסה ולכן לא נדרשת פעולת רישום פורמלית, וברגע שהוכחה הבעלות בשתי יחידות, יש להכיר בכך גם בעת חישוב התמורות והדירות החדשות בפרויקט.

פסק הדין חייב את היזמית לשלם לבני הזוג הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

משמעות לפינוי-בינוי: מה חשוב לדעת?

• בעלי דירות בבניינים ישנים שאיחדו דירות, עשויים להיות זכאים לזכויות נפרדות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם יוכיחו שרכשו את הדירות במקור כיחידות נפרדות.
• לאיחוד דירות יש השלכות – אך לא תמיד הוא מבטל זכויות קנייניות מקוריות בפרויקטי פינוי-בינוי.
• מצב דומה עשוי להתרחש גם בבניינים אחרים, ויש לבחון כל מקרה לגופו על פי ראיות היסטוריות ומסמכים אותנטיים.
• חתימה על מסמכים בחפזה וללא הבהרה משפטית מלאה עלולה לגרום לאובדן זכויות – חשוב להיוועץ בעורך דין טרם כל הסכמה מהותית מול יזם.

סיכום: חשיבות הבירור המשפטי מראש

ההתמודדות של רוכשי הדירות עם דרישות ופירושים חוזיים מצד יזמים היא נפוצה במיוחד בעידן ההתחדשות העירונית. פסק הדין ממחיש כי מסמכים ישנים, תשריטים והתכתבויות מול הרשויות עשויים להכריע מחלוקות מהותיות ולשמור על זכויות מהותיות לבעלי דירות. בעת השתלבות בפרויקט פינוי-בינוי – מומלץ להקדים ולבחון את המסמכים ההיסטוריים ואת האופן בו נרכש הנכס, ולהיוועץ בגורמים מקצועיים בתחומים הרלוונטיים. דרך זו עשויה להבטיח קבלת זכויות מקסימלית – גם כאשר מבצעים שינוי בנכס במהלך השנים.