בית המשפט: זיכרון דברים למכירת דירה של יורשים יאכף למרות הודעת ביטול

מכירת דירות בירושה עשויה להיות סוגיה משפטית מורכבת, במיוחד כאשר מתעוררים חילוקי דעות בין היורשים לקונים. לאחרונה דן בית המשפט בסוגיה זו והכריע כי זיכרון דברים למכירת דירה ממשיך להיות מחייב גם כאשר הודעת ביטול נשלחה, וזאת בשל התנהגות המוכרים.

רקע: מכירת דירת ירושה והסתבכות בדרך

הסיפור מתחיל בדירה שהייתה בבעלות הורים שנפטרו. לאחר מותם, דירת המגורים עברה ליורשיהם. בשלב כלשהו, פנו היורשים לרוכשים פוטנציאליים וגובש ביניהם "זיכרון דברים" – מסמך ראשוני בשוק הנדל"ן, אשר מהווה הסכמה על עסקת המכר גם אם לא נחתם חוזה מסודר. בזיכרון הדברים נקבע מחיר הדירה: 1.45 מיליון שקלים. כמו כן, סוכם שהעברת הבעלות על שם היורשים צריכה להיעשות בתוך שישה חודשים, אחרת העסקה תיחשב כמבוטלת.

הרוכשים הפקידו מקדמה משמעותית, 145 אלף ש"ח, ואף ביקשו לגור בדירה כשוכרים ולשלם דמי שכירות חודשיים בגובה 4,000 ש"ח עד להשלמת העסקה. אולם לאחר שחלפו שישה חודשים והבעלות בדירה לא הועברה ליורשים, הודיעו המוכרים לקונים כי מבחינתם העסקה בטלה, ואף ביקשו להעלות את מחיר הדירה לסכום של 1.75 מיליון ש"ח – דרישה שבאה בעקבות עליית מחירי הנדל"ן באזור בזמן שחלף.

עיכוב רישום הדירה: מחלוקת בין הצדדים

המוכרים טענו בשלל סיבות שאינן בשליטתם: לדבריהם, הייתה קיימת "הערת אי־התאמה" על הדירה בשל בעיות בניה לא מוסדרות והשלמת רישום הזכויות על שמם התעכבה היות שלא היה בידי אחד היורשים צו ירושה. מאחר שלטענתם לא יכלו להשלים את רישום הדירה על שמם, פנו להודיע על ביטול זיכרון הדברים.

הרוכשים טענו כי המוכרים בעצמם עיכבו את התהליך, לא פעלו למתן צו ירושה ולא טיפלו במחדלים שנדרשו להסדיר. בנוסף, טענו כי הדרישה להעלות את המחיר הייתה ניסיון להפיק רווחים משינויי השוק על חשבונם, וכי לא ניתן לפגוע בהסכם כך.

עמדת בית המשפט: אי אפשר לנצל תנאים מפסיקים בכדי להימנע מהסכם

השופט שדן בתיק הדגיש כי צד להסכם אינו רשאי להפר את התחייבויותיו ולנסות לנצל זאת לטובתו. לדבריו, קיומה של הערת אזהרה או בעיה ברישום אינה פוטרת צד מביצוע מחויבויותיו, במיוחד אם מדובר במחדלים אותם הוא עצמו יכול היה לפתור. השופט קבע במפורש כי "סיבות כלכליות, לרבות חששות מפני נושים, אינן מהוות עילה להשתמטות מהסכם חתום".

• רק אם היה מוכח באופן מובהק כי העיכובים נובעים מגורמים שאין ליורשים כל אפשרות לשלוט עליהם – ניתן היה לקבל את טענותיהם
• במקרה זה נמצא כי העיכוב ברישום הדירה נעשה מתוך חוסר תום לב ומתוך רצון להעלות את מחירה

בית המשפט פסק כי היורשים חייבים להשלים את תהליך רישום הזכויות על שמם בהקדם, ולאחר מכן לחתום מול הרוכשים על חוזה מכר במחיר המקורי שנקבע, בצמוד למדד בלבד. דמי השכירות ששילמו הרוכשים עד כה יקוזזו מהסכום הכולל להם התחייבו בעסקה.

השלכות משפטיות: תום לב בחוזים והכרה במעמד זיכרון דברים

המקרה ממחיש את חשיבות עקרון תום הלב במשפט החוזים. תום לב הוא עיקרון יסוד בדיני החוזים, הדורש מהצדדים לנהוג באופן הגון והוגן האחד כלפי השני לאורך כל תקופת ההתקשרות – משלב המשא ומתן ועד להשלמת כל השלבים של העסקה.

כמו כן ראוי לזכור כי "זיכרון דברים" – מסמך מקדים הנחתם בין הצדדים בטרם גיבוש חוזה מלא – מסוגל להיחשב כהתחייבות משפטית לכל דבר ועניין, בייחוד אם יש בו פירוט עיקרי העסקה, לרבות זהות הצדדים, תיאור הנכס, המחיר ודרך תשלום.

• מי שחותם על זיכרון דברים, מחויב להתקדם לקראת השלמת ההסכם בכפוף להתחייבויותיו
• שיקולים אינטרסנטיים אשר נוגדים את עקרון תום הלב, עלולים להביא להטלת סנקציות משפטיות ואף חיוב בפיצוי לצד הנפגע

סיכום

פסק הדין שניתן מדגיש כי על יורשים – כמו על כל מוכר דירה – חלה חובה לפעול לקיום התחייבותם וקידום תהליך המכירה, גם אם מדובר בדירת ירושה שטרם נרשמה. במקרה שית ברירה במילוי התחייבויות אלו, זיכרון דברים מהווה מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, במיוחד כאשר התברר שהעיכוב התרחש במכוון. הסוגיה ממחישה את עוצמת ההגנה שנתן המחוקק לעקרון תום הלב ולחובת ההגינות בעסקאות מקרקעין.