בית המשפט התיר עדכון הסכם פינוי-בינוי: סרבני הדירות לא מנעו את קידום הפרויקט

מאבק בין יזמית נדל"ן לקבוצת בעלי דירות בשכונה המתחדשת בצפון הארץ הגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי, שהתבקש להכריע כיצד ניתן לקדם פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף למרות התנגדות חלק מהדיירים.

הרקע: פרויקט החידוש והקשיים במימושו

היזמית פעלה לקדם פרויקט במסגרתו אמורים להיהרס מבנים ישנים שייתם במקומם מוקמים בניינים מודרניים שישלבו מגורים ושטחי מסחר. למעלה מ-80% מבעלי הדירות במתחם נתנו את הסכמתם, אך קבוצה מצומצמת של בעלי דירות – המכונים "סרבני פינוי-בינוי" – בחרו להתנגד להסכם במתכונתו הראשונית.

• מהו פינוי-בינוי? תהליך בו מפנים דיירים ממבנה ישן ומתפורר ומקבלים דירות חדשות בפרויקט חדש במקום הישן, לעיתים בתוספת זכויות.
• הסכמה של רוב הדיירים נדרשת בדר"כ לקידום כזה, אך מיעוט סרבני יכול למנוע או לעכב מהלך.
• בחוק מוגדרים כללים מתי התנגדות סרבן תחשב "סבירה" ומתי ניתן להתגבר עליה בבית המשפט.

שמאי קובע: בעלים קופחו – יש לעדכן את ההסכם

כחלק מהליך משפטי שנפתח, מינה בית המשפט שמאי בלתי תלוי, במטרה לבחון האם הסרבנים קופחו בתנאי ההסכם, ובעיקר האם התמורה המוצעת להם הוגנת יחסית למה שמקבלים יתר הדיירים. משהגיעה חוות דעתו של השמאי, התברר כי ההסכם הנוכחי אולי אינו מיטיב עם המתנגדים, ויש מקום לשפר את הצעת התמורה עבורם כדי שניתן יהיה להתקדם בפרויקט.

• שמאי ממונה לפעמים במטרה להבטיח שכל צד יזכה לתמורה ראויה ושווה בפרויקטים מסוג זה.
• בחוות הדעת הומלץ לשנות את התנאים לטובת חלק מהדיירים.

היזמית מנסה למצוא פתרון – הדיירים מסרבים

בתגובה להמלצות השמאי, הציעה היזמית להסכים לעדכן את הרכב ההסכם ולהגיש לבית המשפט נוסח חדש ומשודרג שמקל על מתנגדי העסקה. אך קבוצת הדיירים שאינם חפצים בשינוי, סרבו מכל וכל, ואף דרשו שבית המשפט ידחה את התביעה כולה.

• היזמית ניסתה מאוד למצוא פתרון שיהיה מוסכם על כולם, אך לא נענתה בחיוב.
• הדיירים טענו לחוסר שוויון וטענו כי יזמית "כופה" עליהם הסכם שאיננו טוב מספיק.

הכרעת בית המשפט: יש לאפשר קידום ההסכם המתוקן

השופט הבכיר שדן בתיק קבע כי יש מקום להביא את גרסת ההסכם העדכנית לידי בחינה בתוך ההליך המשפטי. לדברי בית המשפט, העובדה שלפיה שמאי בלתי תלוי קבע כי יש מקום לשנות את ההסכם, מחזקת את הצורך בבחינת הנוסח החדש. עוד ציין השופט כי עצם הנכונות של היזמית לבוא לקראת הדיירים ואף לכלול בהסכם החדש הטבות משופרות, מייתרת את חלק מטענות הסרבנות.

• נקבע כי אין טעם לדחות תביעה רק בשל עצם הניסיון לשפר תנאים לדיירים.
• ההסכם החדש מהווה "ליבה" של מחלוקת הצדדים – וההליך צריך להיבחן לגופו.
• אין מניעה לבחון את ההסכם המתוקן כדי לנסות ולהסדיר את מחלוקות הצדדים באמצעים הוגנים.

פסקי הוצאות וכללי התנהלות להבא

על אף שקיבל את בקשת היזמית להגיש כתב תביעה מתוקן, ראה בית המשפט לנכון לחייב אותה, יחד עם תומכי הפרויקט נוספים, לשאת בהוצאות ההליך וכן בשכר טרחת עורך דין בו חויבו לטובת הצד המתנגד. זאת, תוך הדגשה כי הסירוב הראשוני של הדיירים לחתום על ההסכם הישן, מצדד בהם, שכן עמדתם מבוססת על חוות דעת מקצועית לפיה לא קיבלו תמורה מספקת.

• לפי החלטת השופט, הוצאות בסך 8,000 שקלים הושתו על היזמית.
• צוין במפורש כי זכות ההליך המשפטי והאפשרות לתקן את התביעה ולצרף ראיות הן מהותיות לסוגיית השוויוניות (כלומר, שכל צד יקבל יחס הוגן והסבר על התמורה שניתנת לו).

סיכום

בעוד שמימוש פרויקטים של פינוי-בינוי עשוי להיתקל בהתנגדויות של דיירים, בתי המשפט נוטים לאזן בין זכותו של הרוב לקדם את טובת הכלל לבין הצורך להגן על זכויות המיעוט שלא ייפגעו שלא כדין. במקרה זה, בית המשפט בחר בפתרון המאפשר לנושא השנוי במחלוקת לקבל מענה ראוי, תוך שמירה על איזון ואינטרס שוויוני לכל הדיירים – גם במחיר של השתהות והוצאות מתחייבות.