בית המשפט: הקורונה אינה תירוץ לאיחור במסירת דירות לרוכשים

בתקופה האחרונה חוזרים בתי המשפט ומדגישים כי מגפת הקורונה, אף שהיו לה השלכות רבות על המשק, אינה מהווה סיבה אוטומטית לאיחור במסירת דירות לרוכשים. החלטה עקרונית זו קיבלה ביטוי במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בהליך שהתקיים בבית משפט השלום באזור המרכז.

רקע המקרה – עיכוב במסירת דירות במיזם מגורים

הפרשה עסקה בתביעה שהגישו מספר רוכשים של דירות בפרויקט בן עשרות קומות באחת מערי החוף המרכזיות בישראל. הרוכשים טענו כי הקבלן שמכר להם את הדירות איחר משמעותית במועד המסירה, למרות התחייבותו בהסכם המכר להעביר לידיהם את הדירות בראשית שנת 2022. בפועל, מפתחות הדירות הועברו רק בסוף אותה שנה. תקופת האיחור השתנתה מדירה לדירה, ונעה בין שמונה לשתים עשרה חודשים.

טענות הקבלן: כוח עליון ונסיבות בלתי צפויות

הקבלן, שנדרש להסביר את העיכוב, הסתמך בעיקר על מגפת הקורונה. לטענתו, בשל ההגבלות שהוטלו על ידי הרשויות והשפעת המגפה על שוק הבנייה והספקים, נגרמו שיבושים משמעותיים בשרשרת האספקה, זמינות העובדים והתקדמות העבודות באתר. הקבלן אף הגדיר את מגפת הקורונה "כוח עליון" המצדיק את אי עמידתו במועדי המסירה, וטען כי אין להטיל עליו אחריות לפיצוי הרוכשים בגין האיחור.

• הקבלן טען לירידה בכוח העבודה באתר בשל מגבלות תנועה ואיסורים ממשלתיים.
• העלו קשיים באספקת חומרים וציוד בשל עיכובים ביבוא וייצור גלובלי.
• סבר שבנסיבות חסרות תקדים אלו אין לחייבו בפיצוי על האיחור.

עמדת בית המשפט: נסיבות הקורונה אינן מספקות

בית המשפט בחן את כלל הראיות וטענות הצדדים, והדגיש כי מגפת הקורונה אינה "מילת קסם" הפוטרת אוטומטית מפרס התחייבויות חוזיות. נקבע כי בתיקים כאלה מוטלת החובה על הקבלן להראות באופן פרטני כיצד הקורונה מנעה ממנו לעמוד בלוחות הזמנים, ולא די בהסתמכות כללית על נסיבות המשבר.

בפסק הדין צויין במיוחד כי מרבית הסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים נעשו בתקופה שאחרי התפרצות המגפה, והמשיכו לכלול את אותם מועדי מסירה. בנוסף, נראה כי בהודעות שקיבלו הרוכשים ועדכונים שנמסרו להם, כלל לא צויינה הקורונה כסיבה לעיכוב. עובדה זו פגעה במהימנות גרסת הקבלן, ולשיטת בית המשפט היה בכך להוכיח שטענתו בעניין הקורונה "נולדה" רק בשלב מאוחר יותר, כאשר נתבע בפועל על ידי הרוכשים.

• הקבלן לא שינה את מועדי המסירה למרות המגפה, בהסכמים שנחתמו בתקופה זו.
• בהודעות לרוכשים לא הוזכר כלל נושא הקורונה כסיבה לעיכובים.
• הטענה לקורונה צצה רק במסגרת התגובה לתביעה – כלומר, "גרסה כבושה", מונח משפטי המתאר גרסה שהועלתה בשיהוי או בדיעבד ובלי הצדקה טובה.

טיפול בפיצוי הכספי וקביעת הנזק

הרוכשים דרשו פיצוי כספי בסך העולה על 700 אלף שקל, בגין הנזקים שנגרמו להם בשל האיחור – בין היתר הוצאות מגורים חלופיים, תשלומי משכנתא ונזקים נוספים שנבעו מהדחייה במסירה. לצורך בחינת גובה הנזק מינה בית המשפט מומחה אשר העריך, בהתאם לנסיבות הספציפיות, כי הנזק הכולל עומד על כ-450 אלף שקל. בית המשפט אימץ את חוות הדעת, וקבע כי זהו הסכום שהקבלן יידרש לשלם לרוכשים.

מעבר לכך, חייב בית המשפט את הקבלן גם בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 70 אלף שקל וכן הוצאות נוספות שנגרמו לרוכשים בתהליך המשפטי.

• גובה הפיצוי חושב על בסיס הערכת נזק שנעשתה על ידי מומחה אובייקטיבי שמינה בית המשפט.
• סכום זה לא כלל הפסדים נוספים שטענו התובעים, שלא הוכחו במידה מספקת.
• פסק הדין מורה לצדדים לנסח סיכום מוסכם המשלב את קביעותיו לצורך ביצוע התשלום.

השלכה עקרונית – הפסיקה בנוגע להגדרת "כוח עליון"

פסק הדין ממחיש כי בתי משפט בארץ דורשים רמת הוכחה משמעותית מצד קבלנים ויזמים שטוענים כי אירועים חריגים – גם בסדר גודל של מגפה עולמית – שחררו אותם מאחריותם החוזית כלפי רוכשים. "כוח עליון" הוא מונח משפטי המתאר סיטואציות שבהן אירוע חיצוני, שאינו בשליטת הצדדים, הופך לקיום ההסכם לבלתי אפשרי. עם זאת, התקנות והפסיקה אינם מקבלים את הרעיון שכל אירוע חריג או מאתגר מזכה קבלן בהפטר גורף.

בית המשפט הבהיר עוד כי על קבלן או כל צד להסכם להראות כיצד אותו "כוח עליון" או אירוע חריג התבטא בפועל – כלומר, כיצד השפיע במישרין על היכולת לעמוד במועדים, וסיפק טענות והוכחות פרטניות להפרעה בפעילותו. היעדר תיעוד מפורט או אזכורים במועד האיחור, כפי שהיה במקרה זה, יפעלו לחובת הטוען.

סיכום

פסק הדין של בית משפט השלום הוא דוגמה נוספת לכך שמגפת הקורונה אינה משחררת אוטומטית יזמים וקבלנים מאחריותם החוזית כלפי רוכשי דירות. בית המשפט קיבל את תביעת הרוכשים, חייב את הקבלן בפיצוי משמעותי והבהיר שעל כל טענה לנסיבות "כוח עליון" להיות מגובה בראיות ובתיעוד קונקרטי. מדובר במסר ברור לשוק הנדל"ן – יש לנהוג בתום לב, להקפיד על עמידה בזמנים, ולהתייחס ברצינות לכל התחייבות שניתנת לרוכשים.