בית המשפט העניק פטור מהיטל השבחה ליזמית בירושלים – ניצחון משמעותי בהליך תכנוני

פסק דין יוצא דופן שניתן לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים, העניק ליזמית נדל"ן מקומית פטור מהיטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 רחב היקף בעיר. ההחלטה מהווה תקדים חשוב במחלוקות בין יזמים לרשויות התכנון, בייחוד סביב פרשנות ההוראות בדבר חובות תשלום על פרויקטים הכוללים חיזוק והריסה של מבנים ובנייתם מחדש.

הרקע והסוגיה המשפטית המרכזית

הדיון סב סביב פרויקט התחדשות עירונית בירושלים, במסגרתו ביקשה היזמית להרוס מבנה מגורים בן שלוש קומות ובו שמונה עשרה דירות, ולהקים תחתיו בניין משודרג בן שש וחצי קומות ובו שלושים דירות חדשות. המחלוקת בין הצדדים נסובה על השאלה האם זכאית היזמית לפטור מהיטל השבחה – מס המוטל על בעלי מקרקעין כאשר ערכי הקרקע שלהם עולים בעקבות אישור תוכניות בניה חדשות – בשל קיומה של תמ"א 38, או שמא תחול עליה הוראת הפטור לפי התוכנית העירונית המסוימת בלבד.

היטל השבחה הוא תשלום שהוטל בחוק על העלייה בערך הקרקע בשל אישור תוכניות, מתן הקלות או התרת שימוש חורג במקרקעין. עם השנים, נקבעו חריגים שונים לפטור מהיטל זה, בעיקר במקרה של מיזמי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הידועים כתמ"א 38. השאלה מהי התוכנית הקובעת בעת מתן היתר – הארצית או זו העירונית – הגיעה הפעם לפתחו של בית המשפט.

נקודת המחלוקת: תוכנית עירונית או תמ"א 38?

בירושלים החלה לפעול תוכנית עירונית מקיפה המיישמת את עקרונות תמ"א 38. תוכנית זו, שאושרה מספר שנים טרם הבקשה להיתר הבנייה, אפשרה ליזמים להרוס ולבנות תוך תוספות בנייה, אך בהיקף מעט מוגבל לעומת הרחבה מאוחרת שהתחוללה בעקבות תיקון לתמ"א 38. מועדת הערר המקומית נקבע כי היזמית זכאית ליהנות מהפטור הרחב לתשלום היטל ההשבחה, מכוח התיקון המאוחר לתמ"א 38, ולא רק מהמוגבלות של התוכנית העירונית, מאחר ומועד אישור ההיתר עמד לאחר כניסתו לתוקף של התיקון לתמ"א.

לעומת זאת, הוועדה המקומית טענה כי מאחר והתוכנית העירונית גוברת במתחום השיפוט שלה, תיקוני תמ"א מאוחרים ממועד אישור התוכנית העירונית אינם חלים עוד. לכן, לשיטתה, יש לבחון את הזכאות לפטור על בסיס מה שאושר בעת עיגון התוכנית העירונית בלבד.

החלטת ביהמ"ש: הפטור במועד מתן ההיתר

בית המשפט קיבל את עמדת היזמית. בפסק הדין נכתב כי כאשר נבחנת הזכאות לפטור מהיטל השבחה בגין פרוייקט חיזוק והריסה ובנייה, יש לבדוק את המצב המשפטי במועד שבו ניתן ההיתר – כלומר, האם באותה עת חל התיקון הרחב לתמ"א 38. ההנמקה הסתמכה על עקרון מרכזי בדיני תכנון ובנייה: מטרת המחוקק לעודד חיזוק מבנים ישנים באמצעות מתן תמריץ משמעותי ליזמים, וביניהם פטור מהיטל השבחה בגין זכויות שנוספו על פי הוראות תמ"א 38.

• המשמעות היא, שגם פרויקטים שאושרו בתחומי תוכנית עירונית שנגזרה מהתוכנית הארצית, יבדקו במועד מתן ההיתר באשר להיקף הזכויות והפטורים לגביהם.
• המועד הקובע – כלומר, מועד הענקת הפטור מהיטל השבחה – הוא מועד מתן ההיתר, ולא מועד אישור התוכנית העירונית.
• גזירה שווה בין היתר שניתן ישירות מתמ"א 38 לבין היתר מכוח תוכנית מקומית שנגזרה ממנה; היזם זכאי לאותם תנאים מיטיבים.

המשמעות ליזמים ולרשויות המקומיות

ההכרעה מאירה באור נוסף את מערכת היחסים המורכבת בין המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים. בפן המעשי, הפסיקה מספקת מענה לשאלה שחוזרת לא אחת בשדה ההתחדשות העירונית: מהו הדין החל כאשר מתנגשות זכויות והוראות שהתפתחו לאורך זמן, בין רמות התכנון השונות.

המסר ליוזמי פרויקטים הוא ברור: יש חשיבות לבדיקת המצב המשפטי במועד הבקשה להיתר ולבחינת הזכויות הכוללות מכוח חוקי המדינה ותכניות העל, ולא רק מה שמופיע בתכנית המקומית.

• החלטה זו עשויה להוביל לקנסות פחותים במיזמי חיזוק מבנים, ולתגבר את הרצון להוציא אותם אל הפועל.
• רשויות תכנון מקומיות יידרשו בעתיד לבחון היטב את הוראות החוק הרלוונטי והמצב המשפטי בעת מתן היתר, אף אם ראייתן שונה מזו הארצית.
• הפעולה מאפשרת גמישות תכנונית ליזמים, ומקטינה את אי-הוודאות ביחס להיטל ההשבחה – סממן מרכזי בפרויקטים רחבי היקף כאלה.

סיכום

הפסיקה מהווה ציון דרך חשוב בסוגיית הפטור מהיטל השבחה בפרויקטים לפי תמ"א 38 וביישום תכניות התחדשות עירונית. קביעת בית המשפט שלפיה המועד הקובע הוא המועד בו ניתן ההיתר ולא מועד אישור התוכנית המקומית, מייצבת קרקע בטוחה ופשוטה ליזמים ובעלי עניין בשוק הנדל"ן, ומבארת כי מטרת החוק לתגמל יוזמות חיזוק והתחדשות – תגבר על שיקולים טכניים ומקומיים.

עם זאת, מומלץ לכל המעורבים בתחום להתעדכן בחקיקה הרלוונטית ולהיוועץ באנשי מקצוע, על מנת להבטיח שימוש מושכל בכלל הכלים שמעמיד החוק.