בית המשפט העליון: לא ניתן לכפות על גוף ציבורי לחתום על תמ"א 38 עבור דירות שאינן בבעלותו

בית המשפט העליון פסק לאחרונה בתיק העוסק בבניין מגורים בעיר במרכז הארץ, במסגרתו ביקשו דיירי הבניין לחייב גוף ציבורי, עליו רשומות מספר דירות, לחתום על הסכם לחיזוק ושיפוץ הבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38. ההחלטה מדגישה את חשיבות ההגנה על זכויות הקניין, גם כאשר הבעלים האמיתיים של חלק מהדירות טרם אותרו.

רקע: בניין ישן ונעדרי בעלים

במרכזו של ההליך ניצב בניין מגורים ותיק, שבעבר כולו היה בבעלותו של גוף ציבורי ידוע. עם השנים נמכרו רוב הדירות לדיירים פרטיים, וכיום הבעלות על 52 מתוך 56 דירות מוסדרת וידועה. ארבע דירות נותרו רשומות על שם אותו גוף ציבורי, אך לא נמצאות בבעלותו בפועל, ולרשויות אין מידע מעודכן אודות זהות הבעלים שבפועל.

מדובר בבניין שהוגדר לפני שנים כמסוכן על ידי הרשות המקומית. בעקבות כך, בעלי הדירות פעלו לצורך שיקום המבנה וגייסו יזם לביצוע פרויקט לחיזוק ושיפוץ מכח תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא לעודד בעלי דירות לשפר את מצב המבנה בתמורה לזכויות בנייה נוספות.

הפסד ההזדמנות לשיקום הבניין

היזם שנבחר החל לארגן את כל הדרוש לפרויקט ובשנת 2021 הצליח לקבל היתר בניה מותנה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. עם זאת, הותר הפרויקט רק בכפוף להסכמת כלל בעלי הדירות. תוקף ההיתר נקצב לסוף שנת 2024, ויש חשש לאובדן הזדמנות לביצוע הפרויקט בשל העיכובים הנובעים מהעדר בעלות מוסדרת בכל הדירות.

נוכח הקושי לזהות את הבעלים האמיתיים של ארבע הדירות שבמחלוקת, פנו הדיירים והיזם לרשות המקרקעין ולגוף הציבורי הדרוש לחתימה, בבקשה כי אלו יחתמו בשם הבעלים הרשומים, במטרה לאפשר את מימוש הפרויקט והצלת הבניין.

הסירוב לחתום – טענות הצדדים והגשמת זכויות קניין

הרשות וגוף קק"ל סירבו לחתום, וטענו כי הדירות אינן שלהם. במקביל, ננקטו ניסיונות שונים לאתר את הבעלים, אך אלה לא נשאו פרי. עקב כך, הוגשה תביעה לבית המשפט המחוזי, בניסיון לחייב את הגופים הרשמיים לחתום על הסכם הפרויקט במקום הבעלים שאינם ידועים. התובעים טענו כי ללא פעולה זו ייגרם להם נזק אדיר וכי האינטרס של כל הצדדים – כולל אלה שאינם מזוהים – מופעל בכך שהבניין ישוקם ויחוזק.

בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה, קובע כי הדרך הראויה היא לאתר ולהסדיר את הבעלות בדירות טרם שיתבצעו שינויים מהותיים במבנה. לדעת הערכאה המחוזית, אין זה נכון לכפות על גוף שאינו הבעלים לחתום בשמו של אחר ולהכריע בסוגיות רכושיות בלא שהבעלים קיבל הזדמנות להביע את עמדתו.

ערעור לעליון ודחייתו – החשיבות בזכות להשמיע עמדה

היזם ובעלי הדירות ערערו על ההחלטה וטענו כי עיכוב נוסף יגרום להחמצת ההיתר ולסיכון של שלום הדיירים. הם הסבירו כי הפרויקט אינו מהווה פגיעה מהותית בזכות הקניין של הדירות שבמחלוקת, שכן השיפוצים נוגעים בעיקר לחללים המשותפים. למרות זאת, בית המשפט העליון דחה את הערעור.

בהחלטתו ציין השופט כי למרות תחושת אי הצדק שנגרמת כתוצאה מאי מציאת הבעלים, אי אפשר לכפות על גוף ציבורי לשמש תחת בעלים אלמוני ולחתום במקומו. הדגשתו הייתה כי הזכות הקניינית – הזכות של אדם לעשות ברכושו כרצונו – דורשת כי רק הבעלים יוכל להכריע האם להסכים להשבחת הנכס או לא. בית המשפט פסק כי כל זמן שזהות הבעלים לא הובהרה, לא ניתן להפקיע ממנו את זכותו לבחור כיצד לנהוג ברכוש.

• ניסיון לכפות הסכמה על גוף שאינו הבעלים נדחתה בשל ההגנה על זכויות הקניין.
• החשש לנזק מהותי לדיירים וליזם – לא גובר על זכויות הבעלות.
• הערכת מאזן הנוחות נתנה משקל לזכות להשמיע עמדה ולמנוע פגיעה בבעלים שלא אותר.

סיכום: שמירה על זכויות לצד קידום התחדשות עירונית

הפסיקה מדגישה את הצורך באיזון בין אינטרס שימור ושיקום מבנים לצורך בטיחות והתחדשות, לבין החובה לשמור על זכויות בעלי הקרקע, גם כאשר אלה אינם ברורים או מזוהים. בית המשפט קובע כי כל עוד לא אותרו בעלי הדירות, לא ניתן לחייב את המדינה או גוף ציבורי לחתום במקומם. בכך מדגים המקרה כיצד עקרונות זכויות קניין מחייבים את בתי המשפט להימנע מלקבל החלטות מרחיקות לכת, גם במסגרות מקדמות-ציבור כמו פרויקטי תמ"א 38.

הדיירים נדרשים להמשיך ולעשות מאמץ לאתר את הבעלים או להסדיר את הבעלות. עד אז, פיתוח הבניין יתעכב, והסוגיה ממשיכה להוות דוגמה למתח הקיים במערכת המשפט בין אינטרס ציבורי לזכויות פרטיות.