בית המשפט הורה על פינוי דיירים במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל

תחילתו של פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף בגבעת שמואל נדון לאחרונה בבית המשפט, לאחר שעקרונותיו הבסיסיים עמדו למבחן בעקבות התנגדות דיירים שהתנו את פינוים בתנאים מחמירים. החלטת בית המשפט המחוזי בלוד סוללת את הדרך ליישום פינוי-בינוי, תוך מתן התייחסות לאיזון שבין הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים המעורבים.

רקע: הסכם פינוי-בינוי ושאלת הדיירים המסרבים

בפרויקטים של פינוי-בינוי, יזמים רבים נדרשים לקבל את הסכמת כל הדיירים בבניין לקראת ביצוע הריסה ובנייה מחדש. לעיתים, לא כל הדיירים מסכימים, ויש המנסים להעמיד דרישות נוספות כתנאי להסכמה. מצב זה יוצר את מה שמכונה 'דייר סרבן' – מונח משפטי המתאר בעל דירה המתנגד לפרויקט ומסרב לחתום או לאפשר את ביצועו, לעיתים בדרכים שלא הוסכם עליהן בחוזה.

במקרה שעליו דן בית המשפט, דיירים בבניין בשכונת מגורים מרכזית בגבעת שמואל חתמו על הסכם פינוי-בינוי עם חברה יזמית גדולה בחודש מרץ 2022. הם היו בין האחרונים להעניק את הסכמתם הפרוצדורלית לפרויקט, ורק לאחר שהוגשה נגדם תביעה משפטית אשר שמה דגש על היותם דיירים שמסרבים לשתף פעולה.

דרישות חדשות מהדיירים ותביעת היזמית

לאחר החתימה, העלו הדיירים דרישות נוספות – בהן קבלת דירה בקומה גבוהה בבניין החדש וכן תשלום שכר טרחה גבוה לעורך דין שמייצג את ענייניהם. הדרישות התקבלו על ידי היזמית כניסיון להפעיל לחץ במקום לבסס משא ומתן תקין, והיא פנתה לבית המשפט בבקשת סעד לאכיפת ההסכם, ולצו פינוי שיוכל לאפשר את תחילת העבודות בשטח.

היזמית הדגישה בפני בית המשפט כי השקיעה ממון רב בפרויקט וכבר יצאה לשווק דירות חדשות, תוך שקיבלה היתר להריסת הבניין הישן והתקשרה בהסכמים עם קבלני בנייה. לטענתה, התנהלות אותם הדיירים היא שעיכבה את תחילת העבודות ואילצה את החברה לפנות לבית המשפט בבקשת פינוי דחופה.

• דרישות לקבל דירה בקומה תשיעית ומעלה שהועלו לא נכללו בהסכם המקורי.
• הוראה לתשלום שכר טרחה לבן המשפחה שייצג אותם התקבלה אף היא כתנאי לא סביר.
• לטענת היזמית, סירוב הדיירים הציב מכשול מהותי בפני הפרויקט כולו.

טענות הדיירים – משא ומתן בתום לב ומידע שהוסתר

מנגד, הדיירים טענו כי יסכימו להתפנות במקרה שבו ימומשו כל ההתחייבויות שסוכמו, לרבות העלאתם לקומה גבוהה במבנה החדש ותשלום תנאים שנדונו בע