בית המשפט דחה בקשה לבוררות בסכסוך תמ"א 38: "חוסר שיתוף פעולה גרם לנזקי ענק ליזמית"

סכסוך בין יזמית פרויקט תמ"א 38 ובעלי דירות הביא לאחרונה להחלטה מהותית של בית המשפט המחוזי במרכז, שדחה את בקשת היזמית להעברת המחלוקת לבוררות. היזמית טענה כי חוסר שיתוף פעולה מצידם של בעלי הדירות הביא לביטול ההיתר לבנייה וגרם לה להפסדים כספיים משמעותיים. בפסק הדין שניתן, התמקד בית המשפט בעיקר בשאלה למי חלים הוראות סעיף הבוררות, והאם הנסיבות מאפשרות מינוי בורר לסכסוך.

רקע: יוזמה שנקלעה למשבר

פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – מלווים לא פעם בקשיים משפטיים, במיוחד כשמעורבים מספר רב של בעלי דירות. במקרה זה, יזמית התקשרה בשנת 2017 עם עשרות בעלי דירות בעיר מרכזית, במטרה להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 רחב היקף. עם הזמן, התגלעו חילוקי דעות משמעותיים בין הצדדים שסיכלו את קידום המיזם.

העברת הסכסוך לבוררות – בקשת היזמית

בעקבות התמשכות המחלוקת, פנתה היזמית עם בקשה לבית המשפט למנות בורר – כלומר איש מקצוע בלתי תלוי שמוסמך להכריע בסכסוך, במקום דיון ממושך בערכאות. בבקשה הודגש, כי בעלי הדירות גורמים לעיכובים מכוונים, מסרבים לשתף פעולה ומבקשים, בפועל, להתנער מהמיזם לטובת יזם אחר. לפי היזמית, התנהגות זו נעשתה בחוסר תום לב ולכן הביאה לפקיעת היתר הבנייה ואף לנזק כלכלי שמוערך בעשרות מיליוני שקלים.

• לטענת היזמית, בעלי הדירות הפרו את ההסכם וחסמו את קידום הבנייה.
• הנזק שנגרם – לטענתה – מוערך ב-10 מיליון שקל לפחות.
• ניסיונות הידברות עם בעלי הדירות לא הניבו תוצאות, מה שחיזק את הצורך בהתערבות משפטית.

טענות הצדדים: מחלוקת על תחולת הסכם הבוררות

מהצד השני, בעלי הדירות טענו כי רק היזמית היא צד להסכם, ולכן רק עליה חלה הוראת הבוררות, ולא על החברות הנוספות המעורבות בפרויקט. הם הדגישו שעל פי ההסכם, יש לנסות לפתור את הסכסוך תחילה באמצעות הליך גישור – מנגנון ליישוב מחלוקות בהסכמה – לפני שממונים בוררים. בפועל, כך לטענתם, דילגה היזמית על שלב הגישור ודרשה מינוי בורר באופן חד-צדדי, תוך הפעלת לחץ על הדיירים.

• בעלי הדירות התעקשו כי יש לקיים תחילה גישור, לפי ההסכם.
• לטענתם, בוררות מחייבת רק את הצדדים שחתמו על ההסכם, ולא חברות אחרות.
• ההליך הראוי – לדעתם – מחייב שותפות ושקיפות, המנוגדים להתנהלות היזמית.

החלטת בית המשפט: דחיית הבקשה לבוררות

בית המשפט בחן את טענות הצדדים והצדד בעמדתם של בעלי הדירות – הסכם בוררות מחייב, ככלל, אך ורק את החותמים עליו. כלומר, רק היזמית שנכנסה להסכמים עם הדיירים מחויבת לפנות לבוררות, ואין להחיל זאת על חברות אחרות שצורפו לתיק. בנוסף, בית המשפט קבע כי הליך בוררות הוא אפשרות, לא חובה, ותלוי בנסיבות כל מקרה.

השופטת הדגישה כי הנסיבות של המקרה הספציפי, ובעיקר העובדה שמחצית מבעלי הדירות נמחקו מההליך משיקולים טכניים, אינן מאפשרות לקיים בוררות אפקטיבית. משמעות הדבר היא, שחסרונם של חלק מהצדדים יקשה על בירור ממצה של הסכסוך וימנע פתרון מסודר לכלל המעורבים.

• בית המשפט הצביע על בעייתיות בהעברת הסכסוך לבוררות רק עם חלק מהצדדים.
• החלטה זו נבעה בין היתר ממחיקת עשרות דיירים מההליך המשפטי.
• בתוצאה – הבקשה למינוי בורר נדחתה ונטלה למבקשות לשלם הוצאות ושכר טרחה בגובה 15,000 ש"ח.

איזו משמעות יש להחלטה?

החלטה זו מדגישה את העקרון לפיו סעיפי בוררות ניתנים לאכיפה רק בין הצדדים שחתמו עליהם, ואף מעניקה לבית המשפט שיקול דעת האם בנסיבות נתונות יש טעם בפתיחת בוררות שתתקיים מול חלק מהמעורבים בלבד. תוצאה זו ממחישה את החשיבות של עדכון פרטני של התקשרויות ומסמכים בפרויקטים מורכבים דוגמת תמ"א 38, וכן את ההכרח לקיים הליכים מוסכמים מראש אם מתעוררת מחלוקת.

עבור יזמים, המשמעות היא שיש לנקוט משנה זהירות ולוודא שכל גורם המעורב מוסכם מראש על מנגנוני יישוב סכסוכים, לרבות גישור ובוררות. מאידך, גם דיירים יכולים להפיק לקח לגבי הצורך בשיתוף פעולה ובהתנהלות בתום-לב, מחשש להפסדים אפשריים – גם כלפיהם.

סיכום

המערכת המשפטית ממשיכה להתמודד עם מורכבות ההסכמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. פסק הדין הנוכחי מבהיר כי לבית המשפט שמורה הסמכות המלאה לשקול באילו נסיבות נכון לפנות להליך בוררות, תוך דגש על צדק מהותי ולא על אוטומטיות. עבור העוסקים בתחום, מדובר בהדגשה נוספת לזהירות שיש לנקוט בניהול פרויקטים, לצד שמירה על שקיפות ותום-לב בכל שלב.