בית המשפט אכף על יזמית תמ"א 38 לעמוד בהתחייבות למימון דיור חלופי

מקרה שבו דיירים בעלי מגבלה פיזית דרשו מיזם תמ"א 38 לעמוד בהתחייבות למימון דירה חלופית הגיע לאחרונה לסיומו בבית המשפט, כאשר היזמית חויבה לשלם סכום נכבד בשל הפרת התחייבות ברורה.

רקע לפרויקט ולסכסוך המשפטי

בני זוג קשישים, שמתגוררים בבניין בישוב במרכז הארץ, היו אחדים מהדיירים אשר התקשרו בשנת 2017 עם חברה יזמית לשדרוג וחיזוק הבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38. מטרת הפרויקט הייתה לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה, להוסיף יחידות דיור ולשדרג את הנכס באופן כללי, לרווחת כלל הדיירים. עם התקדמות העבודות נגרמו לעיתים קרובות שיבושים בשגרת חייהם של הדיירים, כאשר השיבוש המהותי הגיע כאשר עבודות הבנייה גרמו להשבתת המעלית.

עבור בני הזוג, כאשר אחד מהם סובל ממוגבלות פיזית ניכרת, התקלה גרמה לקושי משמעותי. האפשרות לעלות ולרדת מהדירה ללא מעלית הפכה לבלתי ריאלית עבורם ולא הייתה נגישות למגורים במהלך ביצוע העבודות.

התחייבות היזמית וסירובה לעמוד בה

בעקבות מצוקתם, הגישו הדיירים בקשה לנציגות הדיירים, שהועברה בהמשך ליזמית. נוסף לכך, מנהל היזמית והמפקח על הפרויקט הבהירו בפניהם כי תימצא להם דירה חלופית ל-6 חודשים, במימון מלא של היזמית, בסכום שנתי של 30,000 ש"ח (5,000 ש"ח לחודש).

התחייבות זו אף גובתה במסמכים כתובים ונמסרה לבני הזוג, אשר הסתמכו עליה להמשך פעולתם.

התפתחות המחלוקת: האם התקבלה ההצעה?

חרף ההבטחות, עד לסיום הפרויקט ולמרות פניות מרובות מצד הדיירים, נמנעה היזמית מלשלם להם את הסכום עליו הוסכם. בני הזוג נאלצו להגיש תביעה לבית המשפט, אשר עסקה בעיקר בשאלה האם חובה על היזמית לשאת בפיצוי, למרות טענתה כי ההצעה לא נחתמה פורמלית, וכן בטענות לפיהן הדיירים סירבו בפועל להצעה, היות שלא הסכימו למסור מפתח לדירתם במהלך השיפוץ.

היזמית טענה במהלך הדיון כי פעלה על הצד הטוב ביותר וכי הפרויקט הביא לתועלת רבה לכלל הדיירים, כשבין השאר ערך דירת התובעים עלה משמעותית. כמו כן, הדגישה כי הדיירים לא הסכימו, לטענתה, לסעיפי ההסכם הנוגעים לדיור החלופי, ולא מסרו לה את אישורם הסופי.

פסיקת בית המשפט: חיוב היזמית במלוא הסכום

בית המשפט העיר במהלך פסק הדין כי אין מחלוקת בדבר עצם ההתחייבות למימון דירה חלופית, וכי היזמית לא העבירה את הסכום תוך פרק הזמן שהובטח. בית המשפט דחה אחת לאחת את טענות היזמית בנוגע להעדר הסכמה או חוסר מסירה של אישור רשמי מצד הדיירים. במקום זאת, צוין כי לפי העקרונות הכלליים בדיני החוזים, גם כאשר הצעה אינה נחתמת פורמלית, אך ישנה התחייבות ברורה לטובת צד שלישי, חזקה שמתקיימת קבלה, אלא אם ניתנה הודעת סירוב תוך זמן סביר – עניין שלא הוכח במקרה זה.

• בית המשפט הדגיש כי "התחייבות יש לקיים גם כאשר אינה נוחה לצד המתחייב, מה גם שבמקרה זה התקיימה הסתמכות והשקיפות מול הדיירים."
• נקבע כי טענות היזמית נבחנו ונמצאו חסרות יסוד, בין השאר בשל העדר תיעוד והבעות בלתי עקביות מצד נציגיה.

בסיכומו של דבר, הוחלט כי החברה היזמית תשלם לדיירים את מלוא הסכום – 30,000 ש"ח – בתוספת הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח. בכך העביר בית המשפט מסר ברור על חשיבות עמידה בתנאים שהובטחו לדיירים במסגרת פרויקטים מסוג זה.

היבטים משפטיים: מה המשמעות עבור יזמים ודיירים?

המקרה מדגים את המשמעות הרבה הטמונה בהבטחות משפטיות במהלך התחדשות עירונית. יזמים מחויבים לפעול בתום לב מול דיירים, במיוחד כאשר מדובר בהתחייבויות כתובות הנוגעות לתנאי מחיה בסיסיים, כמו דיור חלופי בתקופת בנייה או חיזוק.

• טענה כי ההסכם לא נחתם אינה פוטרת מהתחייבות כאשר הדברים הובטחו והושבו למכתב כתוב, בפרט כאשר הצד הנפגע הסתמך עליהם בפועל.
• החלטת בית המשפט מחזקת את ההגנה על דיירים במבנים undergoing תמ"א 38, כאשר עמידה בהסכמים והבטחות מהוות עיקרון יסוד בשמירה על זכויותיהם.

סיכום

הפסיקה ממחישה את חשיבות האמון הנבנה בין יזמים לדיירים במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו גם את חובתו של הצד המתחייב לעמוד בדיבורו. ההקפדה על הבטחות מפורשות מחזקת את מעמדם של דיירים, בייחוד אלה הזקוקים לנגישות מוגברת או הנמצאים במצוקה. יזמים שעוסקים בפרויקטים מסוג זה נדרשים לגבש מנגנוני ביצוע אמינים ולתעד היטב כל הסכמה, אולם חזקה כי במחלוקת – בתי המשפט יתנו משקל רב לטובת הדיירים שנפגעו מהפרה.