ביקורת שיפוטית על עירייה: "מרשם המקרקעין – המקור היחיד לקביעת זכויות בנכס"

בית המשפט לעניינים מנהליים בצפון הארץ קיבל לאחרונה עתירה נגד עירייה, לאחר שזו הנפיקה למבקשת אישור העדר חובות בצורה חלקית, תוך החרגת חלקים מהנכס שבנדון. המקרה מעלה לסדר היום את סמכויות העיריות בהנפקת אישורים נדרשים לרישום מקרקעין והקביעה הברורה כי רק מרשם המקרקעין (הטאבו) מוסמך להגדיר זכויות במקרקעין.

רקע על המקרה והליך הרכישה

העתירה הוגשה על ידי חברה פרטית המחזיקה מתחם בנכסי מקרקעין מוכרים בעיר גדולה בצפון. החברה רכשה את המתחם – הכולל אולם לאירועים ושלוש חנויות – במהלך שנות התשעים והחזיקה אותו מאז, תוך השכרת חלקים מסוימים בשטח לצדדים שלישיים.

במהלך השנים, פנתה החברה מעת לעת לרשות המקומית בבקשות לקבלת "אישור העדר חובות" – זהו מסמך נדרש ברכישת ומכירת נכסי מקרקעין, ואי-צירופו לעסקה או הליך רישום עלול לעכב פעולות מהותיות מבחינת זכויות הבעלות. בכל הפעמים הקודמות, הנפיקה העירייה את האישורים ללא כל הסתייגות בנוגע למתחם כולו.

הסירוב העירוני – החרגת חנויות מהאישור

בשנה האחרונה פנתה החברה פעם נוספת לעירייה, הפעם לצורך ביצוע רישום הנכס במרשם המקרקעין – פעולה עקרונית לשם תיעוד קנייני מלא. לשם כך נדרש היה לקבל את האישור העירוני על היעדר חובות ארנונה. בניגוד לעבר, הפעם כללה העירייה הסתייגות: האישור ניתן תוך החרגת שלוש חנויות. עמדתה הרשמית של העירייה הייתה שמדובר בחלקים שאינם שייכים לחברה המבקשת.

החברה טענה מנגד כי כל החנויות שייכות לה במסגרת המתחם, וטענה כי השוכרים במקום השתלטו על החנויות בניגוד להסכם ואף הופעלו איומים על מנהליה. עוד טענה כי אחת החנויות נתפסה תוך הסגת גבול, והוגשה אפילו תלונה במשטרה בעניין.

טענות הצדדים – סמכויות והרשאות

החברה עתרה לבית המשפט והסבירה כי ההחרגה מצד העירייה פוגעת בזכותה הקניינית ומהווה חריגה ברורה מסמכויות הרשות המקומית. עמדתה הייתה שמסמך כזה נדרש לשקף אך ורק התייחסות לחובות מהותיים (ובהם חוב ארנונה), ולא לשאלת הבעלות המשפטית בפועל – שהיא בסמכות מרשם המקרקעין בלבד.

מנגד, הרשות המקומית עמדה על טענתה כי האישורים על החנויות מסויגים בצדק, מאחר ולטענתה בעלותן משויכת לאחרים ואין לאפשר לחברה לרשום את החנויות תחת שמה ללא בירור מעמיק.

עמדת בית המשפט ודיון בממצאים

השופט הבכיר שדן בתיק קבע כי הראיות שצורפו מראות בבירור שהחברה היא בעלת הזכויות המלאה במתחם, ובכלל זה באותן החנויות המוחרגות. לדברי בית המשפט, החברה הציגה בין השאר חוזי רכישה מקוריים, הסכמי שכירות, ומסמכים רשמיים של רשות מקרקעי ישראל שעידכנו על בעלות מלאה.

• השטח כולו משמש את החברה מרגע רכישתו ועד היום
• חוזי חכירה מעודכנים אושרו על ידי המדינה והרשויות הרלוונטיות
• לא הוצגה כל ראיה מצד העירייה לגבי זכויות בעלות של צדדים שלישיים בנכס

המשמעות המשפטית: האישור המונפק על ידי העירייה מטרתו אחת – לאשר היעדר חוב מס עירוני (ארנונה) על פי פקודת העיריות והנהלים הנלווים בלבד. העירייה איננה מוסמכת לפרש או להכריע בעניין זכויות הבעלות במקרקעין – אלו בתחום מרשם המקרקעין (הטאבו).

פסק הדין – גבולות וחובות העירייה

המסקנה הברורה אליה הגיע בית המשפט היא שעירייה אינה רשאית לקבוע או לסייג במסגרת "אישור העדר חובות" מי הוא בעל נכס כזה או אחר. תפקידה מסתיים בגבייה ובבדיקה של חוב למס שמירה, ארנונה או היטלים בלבד. מרשם המקרקעין הוא הגורם הבלעדי הקובע זכויות בעלות אמיתית. אם אין חוב כזה – חובה להנפיק את האישור במלואו וללא הסתייגויות.

בית המשפט חייב את הרשות להנפיק לחברה אישור מלא, אובייקטיבי וללא החרגת החנויות. נוסף לכך, חויבה העירייה לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין לבעלת הנכס.

• ההכרעה בתיק מחדדת לעיריות כי עליהן לנהוג בזהירות בהנפקת אישורים, ולהימנע מהבעת עמדה או פרשנות על בעלות בנכס
• הפקת אישור העדר חובות – תפקיד מנהלי בלבד, חסר משמעות קניינית
• סמכות ההכרעה בזכויות מקרקעין נתונה לטאבו ולבתי המשפט בלבד

סיכום והשלכות

ההחלטה שניתנה בתיק זה מדגישה כי לרשויות מקומיות אין סמכות להכריע בשאלות בעלות על מקרקעין. עליהן להתמקד בבדיקת חובות בלבד. כל ניסיון לחרוג מסמכות זו ולפרש בעלות פוגע בזכויות הצדדים ועלול להוביל להליכים משפטיים ממושכים. פסק הדין מגביר את הוודאות המשפטית בעניין גבולות הסמכות ומבהיר לכל המעורבים בתחום המקרקעין: רק מרשם המקרקעין קובע – וכל חריגה למישור זה על ידי רשות מקומית תסוכל בבית המשפט.