האם יזמית פינוי-בינוי מחויבת לממן שכירות לדיירים שמפרים התחייבות?

מחלוקות משפטיות סביב פרויקטי פינוי-בינוי ממשיכות לעלות אל בית המשפט, במיוחד כשמדובר בזכויות ובחובות של דיירים בעת העבודות. מקרה שבו יזמית פרויקט וסיעות דיירים התעמתו שוב העלה את השאלה – האם היזמית חייבת להמשיך ולשלם שכר דירה לדיירים, גם כאשר מתעוררת טענה כי הם עצמם לא עמדו בהתחייבותיהם החוזיות?

רקע: הסכמות ושאלת העיקולים

דיירים בבניין דיור ותיק בעיר המרכזית בארץ פנו לבית המשפט בטענה כי חברת הנדל"ן המובילה, המקדמת פרויקט התחדשות עירונית במתחמם, הפסיקה להעביר אליהם תשלום חודשי למימון שכר דירה חלופי. לטענת הדיירים, מזה למעלה משנה הם אינם מקבלים את הסכום שנקבע, 4,200 שקלים לחודש. מצב זה, לדבריהם, הוביל להתדרדרות במצבם הכלכלי ואף לחשש ממשי מפינוי דירתם הזמנית.

האיזון בין הדיירים ליוזמת הפרויקט מעוגן במסמך ההסכם עליו חתמו כל הצדדים. מסמך זה מנוסח על מנת להעניק לדיירים ודאות והגנה במעבר הזמני מהדירה ההרוסה לשיכון זמני, וכן כדי להבהיר את תנאיה ומחויבויותיה של היזמית. באותו מסמך נכתב כי כל מי שעל דירתו הוטלה הערת עיקול – חייב להסיר אותה בתוך מסגרת זמנים קצרה לאחר חתימת ההסכם. לפי הקבוע, גם כאן הייתה דרישה ברורה: הסרת הערת העיקול במשך שישה חודשים.

הפרת הסכם מתמשכת

המעורבים בתיק, זוג בשנות הארבעים לחייהם, הבהירו כי ביצעו את פינוי הדירה הישנה כבר באוגוסט 2022 ועברו לדירה חלופית, כמקובל בפרויקטי פינוי-בינוי. חרף זאת, ועל אף שהפרו לכאורהף את ההתחייבות החוזית להסיר את עיקול הנכס, המשיכה היזמית להעביר לידיהם את דמי השכירות למשך תקופה ממושכת.

עם זאת, במהלך השנה האחרונה הופסק התשלום ביוזמת החברה. על פי טענת הדיירים, ההפסקה בוצעה כחלק ממסע לחצים על מנת לגרום להם להסכים להצעה לדירה פחות איכותית במסגרת הפרויקט – הניתנת בתמורה לדירתם הקודמת. הדיירים פירטו כי מצבם הכלכלי קשה במיוחד: הם מתמודדים עם מוגבלות, מגדלים ילדה קטנה ואינם עומדים בתשלומי השכירות לדירה החלופית, תוך חשש אמיתי לפינויים.

טענות הצדדים: עמידה בהסכם ותום לב

לטענת חברת היזמות, לא מדובר בהפעלת לחץ, אלא ביישום החוק, לאחר שהמבקשים לא פעלו להסרת העיקולים – וכי הפרתם המתמשכת גרמה לה נזקים כספיים. מצב זה, לטענתה, מצדיק את הפסקת התשלומים בגין שכר הדירה עד לקיום ההתחייבות על ידי הדיירים.

הדיירים מאידך טענו כי כישלונם להסיר את העיקולים נבע מקשיים אובייקטיביים הקשורים למצבם הכלכלי – והמשיכו להאשים את החברה במניפולציה ובניצול מצוקתם לצורך השגת פשרות שאינן לטובתם.

עיון שיפוטי: סבירות ו"מאזן הנוחות"

בית המשפט נדרש לקבוע האם מתקיימים התנאים למתן סעד זמני – אמצעי משפטי המאפשר להורות לצד כלשהו לבצע פעולה (או להימנע ממנה) לתקופת ההליך עד להכרעה סופית. במסגרת זו נשקלות לרוב שתי שאלות עיקריות: מהם סיכויי ההליך, ומה מאזן הנוחות – כלומר, מהי הפגיעה העלולה להיגרם לכל אחד מהצדדים אם לא יינתן הסעד.

השופט קבע כי קיים קושי ממשי לקבל את טענות הדיירים לגבי סיכויי תביעתם: במשך מעל שמונה שנים לא דאגו להסרת העיקולים, ובכך הפרו, לכאורה, סעיף מהותי בהסכם. בנוסף, הוא ציין שהדיירים בחרו לשכור דירה חלופית בסכום גבוה בהרבה מזה ששולם להם בעבר, דבר המעלה שאלה האם באמת מצבם הכלכלי קשה כפי שטענו.

באשר למאזן הנוחות, בית המשפט התרשם כי למרות טענותיהם – לדיירים היו ועודם אמצעים כלכליים, לרבות צפי לירושה של דירה ושלל אפשרויות אחרות. כמו כן, נחתמה בין הצדדים פשרה שמנעה פינוי הדיירים – כנראה בתמורה להסדרת החובות.

• ניכר כי כאשר צד דורש את זכויותיו בהסכם, הוא מחויב גם לעמוד בחובותיו באופן הדדי וצודק.
• במקרה בו צד מפר התחייבות מהותית במסגרת הסכם פינוי-בינוי, בית המשפט יבחן האם היזמית רשאית להפסיק תשלומים, וכפי שנקבע פה – ייטה להעדיף את העקרון של "חוזים יש לכבד".
• הליך של סעד זמני מצריך בדיקה מעמיקה הן של סיכויי התביעה והן של הנזק העלול להיגרם. קיומו של מחדל ארוך שנים ומקורות מימון חלופיים יקלו על בית המשפט לדחות בקשות לסעד כזה.

החלטת בית המשפט והשלכותיה

השופט פסק כי אין מקום לכפות על היזמית את המשך מימון השכירות במצב בו הדיירים עצמם הפרו סעיף מהותי בהסכם. ההחלטה כללה גם חיוב בתשלום הוצאות משפט, דבר המעשיר את שיעור התיקון המוסרי והמשפטי הקשור בהסדרה החוזית בין הצדדים. בכך, בית המשפט שלח מסר ברור: גם במצבים מורכבים בהם צד טוען לפגיעה קשה, חוזה שנחתם לתועלת כלל הדיירים והיזם מחייב עמידה הדדית בכל סעיפיו.

לסיכום, המקרה הנדון ממחיש את הצורך בהקפדה מדוקדקת על חובות וזכויות בהליכי התחדשות עירונית. דייר שמעוניין להבטיח לעצמו הגנה מלאה, חייב לעמוד בכל הדרישות החוזיות – ולזכור כי כל סטייה עשויה להקשות עליו בעתיד, במיוחד כאשר חובת מימון זמנית לרכישת דירה חלופית מוטלת על כף המאזניים.