המחוזי קבע: מתנת מקרקעין משנות התשעים תקפה – הבת תרשם כבעלת הבית

בית המשפט המחוזי באזור המרכז הותיר לאחרונה על כנו פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה, אשר קיבל תביעה להצהיר כי בת היא בעלת בית מגורים שקיבלה מאביה במתנה באמצע שנות התשעים. ערעור שהגישו האם ואחד האחים נדחה, לאחר שבית המשפט קבע כי לא הוכח שמדובר בעסקה למראית עין או בתרמית מס וכי התנהלות המשפחה לאורך השנים מחזקת את המסקנה שהמתנה הייתה אמיתית וכנה.

הרקע: מסמכי מתנה שלא הושלמו ברישום

על פי העובדות שנקבעו, האב המנוח חתם בשלהי 1996 על מסמכים שביטאו כוונה להעניק לבתו זכויות בקרקע ובבית מגורים בפרבר במרכז הארץ, במתנה. העסקה דווחה לרשויות המס ושולם בגינה מס רכישה, אך מסיבה שלא התבררה עד תום – הרישום בפנקסי המקרקעין (הטאבו) לא הושלם בפועל. חשוב לזכור: במקרקעין, העברת בעלות מושלמת ברישום, אולם גם לפני רישום ניתן לתבוע סעד הצהרתי שיכיר בזכות ויחייב את ההעברה, כאשר מתקיימים התנאים הנדרשים.

כעבור שנים, האב נפטר והותיר אחריו אלמנה וחמישה ילדים, בהם מקבלת המתנה. במהלך הסדרת ענייני העיזבון עלו מחלוקות לגבי הבית. בתחילת 2020 פנתה הבת לבית המשפט למשפחה וביקשה פסק דין הצהרתי שלפיו היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות. הערכאה הדיונית קיבלה את התביעה לאחר שבחנה את המסמכים, את התנהלות הצדדים במהלך השנים ואת הראיות שהוצגו.

ההליך הערעורי וטענות הצדדים

האם ואחד האחים ערערו למחוזי וטענו כי לאב לא הייתה כלל כוונה אמיתית להעניק לבתו את הנכס. לשיטתם, העסקה נערכה משיקולי מס בלבד, באופן שמקים טענה ל"חוזה למראית עין" – כלומר, הסכם שנחתם לצורך מצג חיצוני אך אינה משקף את רצון הצדדים באמת. עוד נטען כי הבחירה דווקא בבת זו נעשתה בשל מצבה האישי באותה עת, מתוך רצון להימנע מחשיפה לדרישות עתידיות של בן זוג אפשרי.

המשיבה (הבת) טענה מנגד כי המתנה הייתה גלויה ומוסכמת על בני המשפחה כולם; היא הצביעה על מסמכים, תשלומים ופעולות שביצעה בנכס לאורך השנים, כמו גם על הצהרות בני המשפחה בפני גורמים שונים שלפיהן הבית שייך לה. לטענתה, המערערים מנועים מלהעלות גרסה סותרת בשלב כה מאוחר, בין היתר נוכח עקרון המניעות (השתק), שלפיו צד שהציג מצג לאורך זמן אינו יכול לחזור בו ממנו אם הצד שכנגד הסתמך עליו. בנוסף, נטען כי טענת ה"שיקולים המסים" נטענה באופן כללי ולא פורטה, ולפיכך דינה להידחות.

הכרעת המחוזי: הנטל לא הורם, הראיות מצביעות על מתנה אמיתית

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי מסקנות הערכאה הדיונית מבוססות היטב. לפי ההלכה, מי שטוען שהסכם הוא למראית עין או שנעשה כדי להתחמק מחבות מס – נושא בנטל ראייתי משמעותי להוכיח זאת. לא די באמירה כללית בדבר "שיקולי מס"; יש להראות תשתית עובדתית ממשית לכך שהצדדים לא התכוונו לקיים את העסקה כפי שנחזית על פניה.

במקרה זה, המערערים לא הציגו תימוכין ראייתיים לטענתם. מנגד, נמצאו אינדיקציות רבות לכך שעסקת המתנה הייתה אמיתית: העסקה דווחה בזמן אמת לרשויות המס; שולמו תשלומים הנובעים ממנה; והבת נקטה פעולות אחזקה והשקעה בנכס בשנים שלאחר מכן, באופן המצטייר כהתנהגות של בעלת זכות. בית המשפט ייחס משקל להתנהלות שלאחר מות האב, לרבות הצהרות שניתנו על ידי בני המשפחה בפני רשויות ציבוריות ורשות מקומית, שבפועל הכירו בבת כבעלת הנכס. אף הוצגו מסמכים מאוחרים יותר המלמדים על הסכמה לקדם את העברת הזכויות על שמה, המצביעים על כך שלא הייתה תביעה ממשית לזכויות מצד האם בתקופות רלוונטיות.

נקודת מוצא נוספת בהחלטה היא שמדובר בערעור על קביעות עובדתיות ומהימנות של הערכאה הדיונית. ערכאת הערעור נוטה שלא להתערב בממצאים מסוג זה, אלא אם נפל בהם פגם מהותי. במקרה הנדון לא נמצא פגם כזה. להיפך, רצף הראיות מצייר תמונה עקבית: האב התכוון לתת מתנה, המשפחה הכירה בכך במשך שנים, והטענות לשמץ פיקטיביות עלו רק לאחר פרוץ הסכסוך המשפחתי סביב העיזבון.

המסגרת המשפטית: מתנת מקרקעין, רישום ומניעות

מתנה במקרקעין היא התחייבות משפטית להעביר זכות בנכס ללא תמורה. ככלל, כדי שהבעלות תושלם, נדרש רישום הזכות בפנקסי המקרקעין. ואולם, בהתקיים מסמכי העסקה, כוונת מתנה ברורה וביצוע חלקי או מלא של חיובים נלווים, ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש סעד הצהרתי המכיר בזכות ומחייב את הרישום. הליך זה מכונה לעיתים "תביעה לסעד הצהרתי" – פסק דין שאינו יוצר את הזכות אלא מכיר בה ומורה כיצד לנהוג על פיה.

מנגד, "חוזה למראית עין" הוא מצב שבו הצדדים מציגים כלפי חוץ הסכם שאינו משקף את רצונם הפנימי האמיתי – למשל, כדי להקנות הטבה מסוימת או להסתיר בעלות. ההכרעה אם מדובר בעסקה למראית עין דורשת ראיות כבדות משקל ורצף נסיבתי המצביע על כך שהדבר לא היה אלא מצג חיצוני. בהיעדר תשתית כזו, בתי המשפט לא ימהרו לקבוע שהסכם מתנה תקף אינו אמיתי.

עקרון המניעות (השתק) ממלא תפקיד משמעותי במחלוקות מסוג זה. כאשר צד מציג במשך זמן מצג שלפיו זכות מסוימת שייכת לאחר, ואף גורם לאחר ולצדדים שלישיים להסתמך על המצג, הוא עשוי להיות מנוע מלחזור בו ולהציג טענה הפוכה. כך במיוחד כאשר ההיפוך נעשה רק לאחר שינוי נסיבות – כגון פטירת נותן המתנה או פתיחת הליכי ירושה – ובניגוד להתנהלות רבת שנים.

משמעויות מעשיות לציבור

• חשיבות הרישום: גם כאשר נחתמה עסקת מתנה כדין ושולמו תשלומי מס, מומלץ להשלים את הרישום בטאבו בהקדם. רישום מסיר אי-ודאות ומצמצם סכסוכים עתידיים בין יורשים. בהיעדר רישום, ייתכן שיהיה צורך בהליך הצהרתי.
• תיעוד ושקיפות: שמירת מסמכים, קבלות והתכתבויות, ואף פעולות תחזוקה והשקעה בנכס, מסייעות להוכיח כוונת מתנה ובעלות בפועל.
• זהירות מטענות כלליות: טענות בדבר "שיקולי מס" או "עסקה פיקטיבית" מחייבות תשתית ראייתית קונקרטית. בהיעדר ראיות – הטענות יידחו.
• התנהלות שלאחר האירוע: הצהרות בפני רשויות ציבוריות והתנהגות לאורך זמן עשויות לשמש ראיה משמעותית לכוונת הצדדים ולחלוקת הזכויות.
• ערעור אינו משפט חוזר: קביעות עובדתיות ומהימנות של הערכאה הדיונית זוכות למשקל מיוחד. ערכאת הערעור תתערב בהן רק במקרים חריגים בהם נפל פגם מהותי.

תוצאת פסק הדין

בסיכום הדברים קבע בית המשפט המחוזי כי הערעור נדחה. פסק הדין של בית המשפט למשפחה, שהורה להכיר בזכותה של הבת להירשם כבעלת הבית, נותר בתוקפו. בנוסף, חויבו המערערים לשלם יחד הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 60 אלף שקל – סכום שנועד לבטא את משקל ההליך ואת הצורך לצמצם התדיינויות מיותרות סביב זכויות שנקבעו במובהק.

הכרעה זו משדרת מסר ברור: מתנות מקרקעין בתוך המשפחה, כאשר הן מתועדות ומלוות בהתנהגות עקבית של הצדדים, יכובדו על ידי בתי המשפט גם אם הרישום לא הושלם במועד. מי שמבקש לטעון למראית עין או לשיקולי מס כמניע יחיד – יידרש להציג ראיות ממשיות לכך. ללא תשתית כזו, הערכאות יעדיפו את הוודאות, את המסמכים ואת ההתנהלות בפועל על פני טענות מאוחרות שנולדו בלב ליבה של מחלוקת ירושה.