סכסוך שכנים במרכז הארץ: המפקח הורה לשתי המשפחות להרוס תוספות בנייה ללא היתר

מחלוקת שכנים שצמחה בבית משותף בעיר במרכז הארץ הגיעה לפתחו של המפקח על רישום המקרקעין והסתיימה בקביעה נחרצת: שתי המשפחות המעורבות בסכסוך הרחיבו את דירותיהן ללא היתר ובניגוד לדין, ולכן שתיהן יחויבו להרוס את התוספות. בנוסף, בשל התנהלות מאיימת במהלך ההליכים, אחד הצדדים חויב בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום גבוה.

הרקע: הרחבות ללא היתר בבית משותף קטן

הצדדים הם שני זוגות המתגוררים בבניין בן שלוש קומות, שבו שש דירות בלבד. בתחילת 2021 פרץ הסכסוך לאחר שאחד הזוגות החל בעבודות להרחבת דירתו, שלטענת שכניהם בוצעו על חשבון חלקים מהרכוש המשותף, ללא היתר בנייה וללא קבלת הסכמה מרוב דיירי הבית המשותף. לטענת התובעים, העבודות כללו גם חיבורי חשמל וגז לא תקינים, באופן שעלול לסכן את יתר הדיירים.

התיאור העובדתי שהציגו התובעים כלל בנייה ניכרת בהיקפה – תוספת של עשרות מטרים רבועים, כמעט עד לקו הבניין. קו בניין הוא גבול תכנוני שמגדיר עד היכן מותר לבנות בתחומי המגרש. חריגה ממנו ללא היתר עלולה להביא לצו הריסה מנהלי או פלילי ולסנקציות נוספות. בנסיבות אלה ביקשו התובעים סעד של הריסה והשבה למצב הקודם.

מנגד, השכנים הנתבעים טענו כי קיבלו הסכמות מדיירים בבניין וכי הטענות בדבר חיבורי תשתית מסוכנים אינן נכונות. במקביל, הם הגישו תביעה שכנגד, בה נטען כי גם התובעים עצמם ביצעו בעבר הרחבה בלתי חוקית, ועל כן יש להורות על הריסתה.

טענות ההגנה: תוספת קטנה לעומת תוספת מהותית והאם חלה התיישנות?

בתשובתם לתביעה שכנגד טענו התובעים כי התוספת שביצעו בעבר מצומצמת מאד, נוגעת למרפסת סוכה בלבד והיא קיימת זה שנים ארוכות. לטענתם, התביעה נגדם הוגשה כתגובה טקטית וקנטרנית, ולפיכך יש לדחותה מחמת התיישנות ושיהוי. התיישנות היא כלל משפטי הקובע מועד סופי להגשת תביעה; שיהוי מתייחס לעיכוב לא סביר בנקיטת פעולה משפטית באופן שפוגע בצד השני.

ואולם, ההגנה הדגישה כי לא ייתכן להשוות בין התוספת המצומצמת להם לבין הבנייה המסיבית המיוחסת לשכניהם. בנוסף, לשיטתם, עצם חלוף הזמן מקנה להם הגנה מפני צו הריסה או התערבות, משום שהמצב הנתון התקבע לאורך השנים והנתבעים לא פעלו בזמן אמת.

המסגרת המשפטית: שני תנאים מצטברים להרחבה בדירת מגורים

המפקח על רישום המקרקעין, המוסמך להכריע במחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף, קבע כי הרחבת דירה בבית משותף מחייבת עמידה בשני תנאים מצטברים: תנאי תכנוני ותנאי קנייני. התנאי התכנוני משמעו קיומה של אפשרות לקבל היתר בנייה לפי דיני התכנון והבנייה. אין די ברצון של הדייר; עליו להראות כי תוספת הבנייה יכולה, לכל הפחות באופן עקרוני, לקבל היתר מרשויות התכנון.

התנאי הקנייני נוגע להסכמת רוב מיוחד של בעלי הדירות, מאחר שמדובר בשינוי ברכוש המשותף או בשימוש בו. בבניינים קטנים, כמו זה שבו מדובר, הדרישה לרוב מיוחד משמעותה בפועל צורך בהסכמה רחבה ביותר, לעיתים מקיר לקיר. כאשר אחד השכנים מתנגד, קשה – ולעיתים בלתי אפשרי – להגיע לרף ההסכמה הנדרש.

ככל שאחד משני התנאים הללו אינו מתקיים, אין הצדקה משפטית להותיר את התוספת על כנה, והמפקח רשאי להורות על הריסה והשבה למצב הקודם. המדיניות השיפוטית בתחום זה נועדה לשמור על שלטון החוק, על בטיחות ועל זכויות שאר בעלי הדירות ברכוש המשותף.

ההכרעה: גם התנאי התכנוני וגם התנאי הקנייני לא התקיימו

המפקח קבע כי שני הצדדים הרחיבו את דירותיהם ללא היתר בנייה. מעבר לכך, באשר לחלק מהעבודות עלה ספק ממשי אם ניתן בכלל להכשירן בדיעבד, בין היתר בשל היקפן, מיקומן ביחס לקו הבניין ופגיעתן האפשרית ברכוש המשותף. משאין עמידה בתנאי התכנוני, כבר מטעם זה אין להתיר את התוספות.

למעלה מן הצורך, בחן המפקח גם את התנאי הקנייני. נקבע כי לא הוכחה הסכמה של הרוב הדרוש מבעלי הדירות. יתרה מכך, מאחר שמדובר בבית משותף קטן, די בהתנגדות הדדית כדי לסכל את הרוב המיוחד. בפועל, כל צד התנגד לבנייה של האחר, ולכן אף אחד מהצדדים לא עמד ברף ההסכמה הנדרש. מכאן שהתוספות הוקמו בניגוד לעקרונות היסוד המאפשרים שינוי ברכוש המשותף.

מסקנתו של המפקח הייתה ברורה: שתי המשפחות יחויבו להרוס את תוספות הבנייה שביצעו ולהחזיר את המצב לקדמותו, כל אחת על חשבונה. ההחלטה נועדה לשקם את זכויות השותפות והאיזון בין הדיירים, כמו גם לאכוף את דיני התכנון והבנייה.

שיהוי, התיישנות והתנהלות בלתי ראויה

ביחס לטענות ההתיישנות והשיהוי שהעלו התובעים כנגד התביעה שכנגד, ציין המפקח כי אין בעיכוב בהגשת ההליך כדי להקנות הגנה מוחלטת מפני אכיפת הדין בכל הנוגע לבנייה בלתי חוקית. אכיפה בתחום זה משרתת אינטרס ציבורי מובהק של בטיחות, תכנון ראוי ושמירה על הרכוש המשותף. לפיכך, גם אם חלף זמן ניכר מאז הוקמה תוספת מסוימת, אין בכך כשלעצמו כדי להכשיר את קיומה או למנוע צו הריסה.

עם זאת, ההחלטה חשפה התנהלות בעייתית של אחד הצדדים, אשר שיגר במהלך המחלוקת מכתבי איום וניסיונות הפחדה לשכניו כדי להרתיע אותם מפנייה לערכאות. התנהלות כזו אינה מקובלת בהליך משפטי, והיא נשקלה לחומרה בקביעת ההוצאות. בסופו של יום הוטלו על אותו צד הוצאות משמעותיות ושכר טרחת עורך דין בסכום בן חמש ספרות.

המשמעויות לבעלי דירות: כללי אצבע לפני הרחבה

פסק ההחלטה מדגים את העקרונות שלפיהם ייבחנו תוספות בנייה בבית משותף. עבור בעלי דירות המבקשים להרחיב, להלן מספר נקודות מעשיות שכדאי לזכור:

• אין לבנות ללא היתר: גם אם נראה כי מדובר ב"תוספת קלה", כל שינוי מהותי במעטפת הדירה או בשטח הרכוש המשותף מחייב היתר מרשות התכנון. פעולה ללא היתר עלולה להסתיים בצו הריסה ובהוצאות כבדות.
• בחינת היתכנות תכנונית מראש: לפני יציאה לעבודה, מומלץ לפנות לאדריכל או למהנדס ולבדוק היתכנות לקבלת היתר, לרבות עמידה בקווי הבניין, בזכויות הבנייה ובתקני בטיחות.
• השגת ההסכמות הקנייניות: על בעלי הדירות להבטיח רוב מיוחד בהתאם לדין. בבניינים קטנים, המשמעות היא לרוב צורך בהסכמה רחבה של כלל הדיירים או כמעט כולם.
• תיעוד הסכמות: יש להקפיד על תיעוד בכתב ומסודר של הסכמות שכנים, כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
• תשתיות חשמל וגז: כל חיבור חייב להתבצע בידי בעלי מקצוע מוסמכים ובהתאם לתקנים. חיבור מרושל מסכן חיים וחשוף לאכיפה.
• אל תסתמכו על הזמן: טענות של שיהוי או התיישנות לא תמיד יגנו על מבצעי בנייה בלתי חוקית. מוטב להסדיר מראש מאשר לנסות להכשיר בדיעבד.

נקודות מרכזיות מההחלטה

• שתי משפחות הרחיבו דירות בבית משותף ללא היתר וללא הרוב הנדרש – שתיהן יחויבו בהריסה.
• היעדר היתכנות תכנונית כשלעצמו מונע הכשרה בדיעבד של התוספות.
• בבניין קטן, התנגדות של שכן יחיד עלולה לסכל את השגת הרוב המיוחד הנדרש לשינוי ברכוש המשותף.
• מכתבי איומים וניסיונות להרתיע מפנייה לערכאות יובאו בחשבון בפסיקת הוצאות.
• שיהוי בהגשת תביעה אינו מקנה חסינות לבנייה בלתי חוקית.

סיכום

ההכרעה ממחישה כיצד דיני המקרקעין ודיני התכנון משתלבים בהגנה על מרקם החיים בבית משותף. כאשר בעלי דירות בוחרים להרחיב ללא היתר וללא ההסכמות המתאימות, התוצאה הצפויה היא צווי הריסה והטלת הוצאות. המסקנה למי שמבקש לבצע שינוי בדירתו ברורה: יש לתכנן נכון, לבדוק היתכנות תכנונית, לגבש הסכמות רחבות ולפעול כחוק. כך ניתן למנוע סכסוכים מיותרים בין שכנים ולהבטיח סביבה בטוחה וצודקת לכלל הדיירים.