המפקחת אישרה פרויקט תמ"א 38 בכפוף לפיצוי: דייר יקבל 249 אלף שקל בשל פערי תמורות

החלטה חריגה אך מדודה התקבלה לאחרונה אצל המפקחת האזורית על רישום מקרקעין: פרויקט התחדשות במסגרת תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש אושר, אולם ביצועו הותנה בתשלום פיצוי של 249 אלף שקל לדייר שהתנגד לחתימה, בשל פערי תמורות בין בעלי הדירות. לצד זאת, נפסקו לזכותו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 33 אלף שקל. ההכרעה מציבה דגל ברור ליזמים ולדיירים: כשקיימת אי-אחידות מהותית בתועלת, הפתרון הוא איזון כלכלי, לא עצירת הפרויקט.

הרקע: פרויקט חיזוק והתחדשות במרכז הארץ

ההליך נסב סביב בניין מגורים שנבנה בראשית שנות השישים בעיר במרכז הארץ. רוב בעלי הדירות חתמו על הסכם עם חברה יזמית לבצע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש – תכנית שמטרתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולשדרג אותם באמצעות תוספות בנייה והטבות תכנוניות. בין התמורות בדומה לפרויקטים מסוג זה נמנים הרחבות, מרפסות, ממ"דים וחניה, כאשר היקף התוספת לכל דירה נגזר משיקולים תכנוניים ושווי כלכלי.

למרות תמיכת רוב הדיירים, שני בעלי דירות סירבו להצטרף להסכם. הדיירים התומכים עתרו למפקחת, באמצעות באי כוחם, בבקשה לאשר את הפרויקט חרף הסירוב. במקביל, במהלך ההליך, הושגו הבנות עם אחת מן המתנגדים; ההתנגדות שנותרה התמקדה בדייר ותיק, אשר טען כי התמורות שנקבעו עבור דירתו נמוכות באופן בלתי סביר ביחס לתמורות שנקבעו לשכניו.

טענות הצדדים: בטיחות מול שוויון

מצד התומכים נטען כי התנגדות הדייר איננה סבירה, שכן מצבו הפיזי של הבניין מחייב חיזוק והוספת ממ"דים, והתמשכות המצב מסכנת את שלום הדיירים. עוד הודגש כי הפרויקט מביא השבחה משמעותית לכלל הדירות, לרבות לדירת המתנגד, ולכן אין הצדקה לעכבו.

מנגד, המתנגד טען לפערי תמורות מובהקים. לדבריו, דירות מסוימות קיבלו תוספות נדיבות יותר – לרבות מרפסות גדולות ודירות משופרות במידה ניכרת – בעוד שתמורתו שלו קטנה משמעותית. לטענתו, השוני אינו נובע רק מאילוצים תכנוניים, אלא משיטה שאינה מאזנת את התועלות בין כלל בעלי הדירות.

חשוב להבהיר: התנגדות לדיירות נחשבת בלתי סבירה כאשר היא חוסמת פרויקט חיוני ללא עילה ממשית. עם זאת, טענות לאי-שוויון בתמורות מזמנות בדיקה פרטנית: האם נעשתה חלוקה מאוזנת של התועלות, והאם דייר מסוים קופח יחסית לאחרים. זהו לב המחלוקת שנדון בפני המפקחת.

ההכרעה: יש פערים – והאיזון יהיה כספי

לאחר בחינת נספחים, תשריטים וחוות דעת כלכליות-תכנוניות, קבעה המפקחת כי אין מחלוקת על חיוניותו של הפרויקט ועל תרומתו לבטיחות ולהשבחת הרכוש המשותף והדירות. עם זאת, ניתוח התועלות היחסיות חשף כי קיימת סטייה בין החלוקה המוצהרת לבין התוספות בפועל.

המפקחת חישבה את שווי ההטבות לכלל בעלי הדירות והגיעה לשווי כולל השווה ערך ל-460.13 מ"ר. על בסיס מספר הדירות בבניין, חושב ממוצע תיאורטי של 35.39 מ"ר הטבה לכל בעל דירה. בפועל, נמצא כי קיימות דירות הנהנות מתוספות גבוהות מהממוצע – למשל דירה אחת שלה הוקצו הטבות בשווי 41.89 מ"ר, ואחרת המגיעה לשווי של 47.35 מ"ר – בעוד דירת המתנגד קיבלה פחות מהממוצע במידה המצדיקה איזון.

המפקחת קבעה כי הפער ביחס לדירת המתנגד עומד על שווי שוק של 4.15 מ"ר. מאחר שאין מדובר בפער המצדיק סיכול מלא של הפרויקט – אשר תכליתו לחזק מבנה ישן ולמגן את הדיירים – הוחלט לאזן את חוסר השוויון בדרך של פיצוי כספי: 249 אלף שקל, לפי אומדן של 60 אלף שקל למ"ר.

כדי לקשור בין הפיצוי לבין מקור האפליה שנוצרה במפת התועלות, נקבע כי הסכום ישולם על ידי בעלי חמש הדירות הנהנות ביותר מפרי הפרויקט, קרי אלו שקיבלו את התוספות המשמעותיות ביחס לאחרים. במקביל, נפסקו לזכות המתנגד הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 33 אלף שקל.

המסגרת המשפטית: סירוב בלתי סביר והיקף סמכות המפקחת

במקרקעין המוסדרים כבית משותף, מחלוקות סביב פרויקטים של התחדשות וביצוע עבודות ברכוש המשותף או בדירות נפוצות. סמכות המפקחת על רישום מקרקעין משתרעת, בין היתר, על סכסוכים בין בעלי דירות ועל מתן צווים המאפשרים קידום פרויקטים כאשר מתקיימים תנאים מסוימים. על רקע זה, הדין מכיר בכך שרוב מקרב בעלי הדירות יכול לקדם פרויקטים משמעותיים אם התנגדות המיעוט אינה מבוססת על נימוק ענייני או על פגיעה שאינה זוכה למענה ראוי.

עם זאת, הסמכות אינה מוחלטת. כאשר מתגלה פער ממשי בחלוקת התמורות, בייחוד בפרויקטים מורכבים שבהם הגיאומטריה של המבנה וההיתכנות התכנונית גורמות לחלק מהדירות להרוויח יותר, נדרש לעתים איזון כלכלי. איזון זה נועד להשיב את תחושת ההגינות ולהבטיח חלוקה שוויונית של העוגה, מבלי לפגוע בהיתכנות הפרויקט ובאינטרס הציבורי שבחיזוק מבנים.

ההחלטה הנוכחית ממחישה הלכה למעשה את האיזון: הפרויקט אינו נבלם, אך חוסר השוויון אינו נותר ללא מענה. כך נשמרים גם עקרון קידום בטיחות וגם עקרון צדק חלוקתי בין הדיירים.

משמעויות מעשיות לבעלי דירות וליזמים

לבעלי דירות: ההכרעה מחזקת את ההבנה שלא כל סירוב ייחשב מיידית לבלתי סביר. אם קיימות ראיות לגיטימיות לכך שהתמורות אינן מחולקות באופן מאוזן, ניתן לפנות למפקחת בבקשה לאיזון. חשוב להציג חוות דעת המבוססות על נתונים מספריים, תכנוניים וכלכליים, ולהדגים את הפערים באופן קונקרטי.

ליזמים: מומלץ לבנות מראש מנגנון חלוקה שקוף ומנומק, לרבות טבלת השוואה של תמורות יחסיות והוגנות כלפי כל דירה. שקיפות זו מפחיתה התנגדויות ומסייעת לייצר ודאות. במקרים שבהם אי אפשר להשוות תועלת תכנונית (למשל בשל חזית/עורף או אילוצי קונסטרוקציה), כדאי לכלול מנגנון פיצוי כספי מוסכם מראש, כדי למנוע עיכובים.

לוועדי בתים: תיאום ציפיות מוקדם ובחירת נציגות מתפקדת מצמצמים קונפליקטים. יש חשיבות להסכמות כתובות ולניהול פרוטוקולים ברורים, בעיקר כאשר ישנה שונות טבעית בין הדירות.

כיצד מגלמים תועלת יחסית בפרויקט התחדשות

בפרויקטים של הריסה ובנייה, מקובל להעריך את התועלת לכל דירה באמצעות "שווי שקול" של תוספות: מ"ר בנוי, מרפסות, מחסנים, חניה, כיווני אוויר, קומת מגורים, וכדומה. הערכה זו נשענת על אומדני שוק מקובלים, ולעתים מגובה בשמאות. כאשר מחלקים את סך התועלות בין כלל הדיירים, נוצר ממוצע תיאורטי. דירות המקבלות פחות מהממוצע עשויות להיות זכאיות לאיזון, לעתים באמצעות כסף, ולעתים באמצעות התאמות תכנוניות אם הדבר אפשרי.

הגישה שננקטה במקרה זה – המרה כספית של פער של 4.15 מ"ר בשווי 60 אלף שקל למ"ר – מדגימה יישום פרקטי של עיקרון זה. היא מאפשרת לקדם את העבודות מבלי לערוך שינויים עמוקים בתכנון, ובו בזמן משיבה את תחושת ההגינות לבעל הדירה שקופח.

לקחים מרכזיים מן ההחלטה

• אינטרס ציבורי מובהק מחייב קידום פרויקטים לחיזוק מבנים; התנגדות דייר אינה מסכלת פרויקט כשהיא נשענת על פערי תמורות בלבד – כל עוד הפערים ניתנים לאיזון.
• אי-שוויון בתמורות אינו מצדיק עצירה, אך מחייב פתרון. איזון כספי הוא כלי מרכזי בארגז הכלים של המפקחת.
• שקיפות מוקדמת בתחשיבי התמורות וצירוף טבלאות השוואה מפחיתים סכסוכים ומזרזים חתימות.
• כאשר יש דירות הנהנות באופן חריג, ראוי שהן יישאו בנטל הפיצוי כדי להשיב איזון בין השכנים.
• ניהול הליכים מדויק ותיעוד ראיות מסייעים גם לדיירים המתנגדים לבסס טענותיהם וגם לתומכים לקדם את המיזם ביעילות.

מבט קדימה: פרויקטי התחדשות ושלטון ההיגיון

ההכרעה משדרת מסר ברור: המערכת המשפטית רואה חשיבות עליונה בחיזוק מבנים ובהגנה על חיי אדם, אך אינה מתעלמת משאלת ההוגנות הפנימית בין בעלי הדירות. כאשר התמריצים אינם מחולקים בשווה, תידרש תפירה של פתרון נקודתי – לרוב כספי – כדי לסגור את הפערים ולשמור על שיתוף פעולה בתוך הבית המשותף.

בעלי דירות המתלבטים אם לחתום על הסכמי תמ"א 38 או התנגדויות מומלץ שיקבלו ליווי מקצועי משפטי ושמאי מוקדם, יבחנו את מפת התועלות, ויוודאו שהמנגנון ההסכמי כולל פתרונות לאיזון עתידי. יזמים, מצידם, יעשו נכון אם יקדמו דיאלוג שקוף ויגיעו להסכמות שימנעו התדיינות. כך ניתן להשיג את יעד ההתחדשות העירונית תוך שמירה על שוויון יחסי בין השותפים לנכס המשותף.

לסיכום, המקרה שנדון ממחיש כי לא כל התנגדות היא חסרת בסיס, ולא כל פרויקט חייב להיעצר. יש מרחב של איזונים המאפשרים התקדמות בטוחה והוגנת. במקרה זה, הפיצוי של 249 אלף שקל והוצאות בסך 33 אלף שקל הם הביטוי המעשי לעיקרון: לחזק את הבניין – ולחזק גם את תחושת הצדק בין שכנים.