בית המשפט דחה בקשה לצו מניעה במכר דירה: ללא חתימת היורשת אין אכיפה

בית המשפט דחה בקשה לצו מניעה זמני שנועדה למנוע דיספוזיציה בדירת מגורים בדרום הארץ, שהוגשה במקביל לתביעה לאכיפת מסמך מכר שנחתם בשנת 2022. ההכרעה מדגישה עיקרון פשוט אך מהותי: אכיפה של עסקת מקרקעין מחייבת קיומו של הסכם מחייב שהופר. כאשר אחת החתימות החיוניות חסרה, העסקה לא דווחה לרשויות המס ולא הועברה כל תמורה – קשה יהיה לשכנע כי מדובר בחוזה בר אכיפה. בנוסף, נקבע כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר וכי המבקשים לא עמדו בחובת הגילוי ותום הלב הנדרשת בהליכי סעד זמני.

הרקע: מסמך מכר שלא הושלם וטרגדיה אנושית

הפרשה נוגעת לדירת מגורים בעיר בדרום הארץ. לפי גרסת המבקשים, עורכי דין במקצועם, הם חתמו עם בעלי הדירה, זוג מבוגר, על מסמך מכר בפברואר 2022. בתם של בעלי הדירה, המתגוררת בחו"ל, נדרשה לאשר ייפוי כוח קונסולרי שיאפשר לאשת מקצוע לפעול בשמה ולחתום עבורה. בפועל, החתימה מטעם הבת לא הושלמה, ועורכת הדין שיועדה לחתום בשמה לא חתמה על המסמך. לא נרשמה הערת אזהרה, לא דווח על העסקה לרשות המיסים, ולא שולם כל תשלום על חשבון התמורה.

זמן קצר לאחר מכן נמסר למבקשים כי בשל המצב במדינה בה מתגוררת הבת, לא ניתן להשלים את ייפוי הכוח הקונסולרי. בהמשך, אירעו באוקטובר 2023 פיגועי טרור שבמהלכם קופדה חייהם של בעלי הדירה. לנוכח פטירתם, הבהיר בית המשפט כי ההליך יתמקד כעת רק בשאלת זכויות הבת כלפי הדירה והמסמך, שכן לא ניתן להמשיך הליכים נגד מי שאינם בין החיים.

טענות הצדדים: גמירות דעת מול דרישת חתימה

המבקשים טענו כי שליחת המסמכים לבת ותיאום תור בקונסוליה בחו"ל לשם חתימה מעידים על גמירות דעתה להשלים את העסקה. לשיטתם, החתימה של הבת הפכה לצעד טכני בלבד, כאשר כל ההבנות המהותיות כבר נקבעו, ועל כן אין מקום לאפשר מכירת הדירה לצדדים אחרים תוך ניהול התביעה לאכיפה.

מנגד, הבת טענה כי המסמך לא השתכלל לכדי הסכם מחייב, שכן לא נחתם על ידה ולא אושר ייפוי כוח בשמה. לדבריה, אם אכן היה מדובר בהסכם מחייב, המבקשים היו מדווחים עליו לרשויות המס ופועלים לרישום הערת אזהרה – פעולות שלא נעשו. עוד ציינה כי לא הייתה צד למשא ומתן על תנאי המסמך, ומכאן שאין יסוד לראות בה כמי שהסכימה לתנאיו.

המסגרת המשפטית: סעד זמני והנטלים הנלווים

סעד זמני, כמו צו מניעה האוסר דיספוזיציה במקרקעין, הוא כלי חריג שניתן בטרם הכרעה בתביעה העיקרית. כדי לזכות בו, על מבקש הסעד להראות בראש ובראשונה סיכויי הצלחה ממשיים בתביעה, וכן שמאזן הנוחות נוטה לטובתו – כלומר, שהנזק שייגרם לו אם יימנע הצו חמור מהנזק שייגרם למשיב אם יינתן. לצד אלה בוחן בית המשפט גם שיקולים של תום לב, ניקיון כפיים, גילוי מלא והעדר שיהוי. בהקשר של אכיפת חוזה, הכלל הוא כי האכיפה מבוססת על קיומו של חוזה מחייב שהופר. אמנם קיימות נסיבות חריגות בהן יינתן סעד גם בשלב טרום חוזי, אך מדובר במקרים מצומצמים במיוחד, כאשר מתגבשים נתונים ברורים המעידים על התחייבות מחייבת ועל הסתמכות משמעותית.

במקרקעין יש חשיבות מיוחדת לעמידה בדרישות פורמליות – ובהן חתימות הצדדים, דיווח לרשויות המס במועד, ורישום הערת אזהרה כדי להגן על זכויות הקונה. מסמך הכולל סעיף הקובע כי הוא "ממצה את מלוא ההסכמות" ומגביל הסתמכות על ראיות חיצוניות, מציב רף גבוה עוד יותר למי שמבקש להוכיח כי חרף היעדר חתימה מהותית, העסקה השתכללה.

הכרעת בית המשפט: סיכויי תביעה נמוכים ומאזן נוחות לא תומך בצו

בית המשפט קבע כי סיכויי התביעה אינם עולים על סיכויי הדחייה, ואף נטה לראותם כנמוכים. לשיטתו, גם אם יתקבלו טענות המבקשים בשאלת פרשנות המסמך, האכיפה המעשית של העסקה תיתכן רק לאחר שהבת תחתום או תינתן הרשאה חלופית כדין לחתום בשמה. מאחר שהמסמך עצמו התנה את השלמת העסקה בחתימת הבת או מיופת כוחה – בהיעדר חתימה אין בסיס להתקדמות העסקה בשלב זה.

עוד נקבע כי המבקשים לא דיווחו על העסקה לרשויות המס, לא רשמו הערת אזהרה, ולא שילמו כל תמורה, למעט שיק בנקאי שהופקד והושב. גם שכר תיווך לא שולם, אף שלפי טענתם היה להם הסכם מכר מחייב. התנהלות זו עומדת בסתירה לגרסה כי הצדדים ראו במסמך הסכם מחייב.

המסמך הוגש ללא תאריך בעת החתימה, ולדברי בית המשפט נוסף עליו תאריך בדיעבד. המבקשים לא גילו זאת במפורש בבקשה לסעד זמני ולא הסבירו מדוע לא נרשם תאריך מלכתחילה. מחדל זה פגע בחובת הגילוי ובתום הלב, שהם תנאי סף במי שמבקש סעד מן היושר.

בנוסף, צוין קיומו של שיהוי משמעותי: הבקשה הוגשה רק כשנה לאחר שהודע למבקשים על רצון המוכרים לסגת מן העסקה עקב הקושי להשלים את ייפוי הכוח. שיהוי כזה, במיוחד במקרקעין, עשוי כשלעצמו להצדיק דחיית בקשה לסעד זמני.

בית המשפט הדגיש כי הסעד המבוקש אינו נועד לשמר מצב קיים אלא לשפר את מעמד המבקשים, באמצעות רישום הערה על הנכס בניגוד למנגנון שנקבע במסמך עצמו, אף שהבת לא חתמה. הלכה למעשה, המבקשים ביקשו להקפיא את זכויות הבת בנכס, אף שמעולם לא השתכללה העסקה לשלב בו ניתן לרשום לטובתם הערה. משכך, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתם, שכן דחיית הבקשה אינה גורמת להם נזק בלתי הפיך, לעומת הפגיעה האפשרית בזכויות הבת אם היה ניתן הצו.

היבטי ראיות והמשקל שניתן למסמך

נקודה נוספת שנבחנה היא היקף ההסתמכות על ראיות חיצוניות להוכחת גמירות דעת. המסמך עצמו כלל הוראה שלפיה הוא ממצה את ההסכמות בין הצדדים, וכי לא תהיה נפקות למצגים או הבנות קודמות שלא באו בו לידי ביטוי. משכך, קבע בית המשפט כי קידום ראיות חיצוניות כדי לבסס את הסכמת הבת, שעה שחתימתה חסרה ואינה רק "טכנית", נתקל בקושי משמעותי. בהיעדר אמירה מפורשת כי בעלי הדירה פעלו בשם הבת או כי הבת עיינה במסמך ואישרה אותו, אין במסמך כדי להצביע על הסכמה מחייבת מצידה.

• אין חתימה של הבת או של מיופת כוחה על המסמך – תנאי שנקבע במפורש להשלמת העסקה.
• לא דווח על העסקה לרשות המיסים ולא נרשמה הערת אזהרה.
• לא הועברה כל תמורה, ושיק בנקאי שהופקד הושב למבקשים.
• נוסף תאריך למסמך בדיעבד, ללא גילוי נאות בבקשה לסעד הזמני.
• הוגשה הבקשה בשיהוי משמעותי, שאינו מתיישב עם בקשה לסעד דחוף.
• רישום הערה בשלב זה היה משפר את מצב המבקשים ולא משמר את הסטטוס קוו.

מכלול נתונים זה הוביל לדחיית הבקשה לצו מניעה זמני. לצד זאת, בית המשפט הבהיר כי אין בדחייה כדי לקבוע מסמרות בתביעה העיקרית, אולם בשלב זה לא הוצגה תשתית מספקת המצדיקה סעד זמני.

משמעויות מעשיות לדרכי פעולה בעסקאות מקרקעין

החלטה זו מזכירה לקונים ומוכרים כאחד את חשיבות הקפדה על שלמות המסמכים והחתימות בעסקאות מקרקעין. חתימה של כל הצדדים המהותיים אינה פורמליזם בלבד אלא תנאי יסוד. היעדר דיווח לרשויות המס ואי רישום הערת אזהרה פוגעים מאוד ביכולת להראות כי מדובר בעסקה מחייבת. כמו כן, פנייה לסעד זמני מחייבת תום לב, גילוי מלא ומהירות פעולה; שיהוי, העלמת פרטים או ניסיון לשנות את המצב המשפטי טרם הוכרעו הזכויות – יפעלו לחובת המבקש.

ככלל, סעד זמני אינו מסלול לקיצור דרך או לאכיפה דה-פקטו של עסקה שלא הושלמה. תפקידו לשמר מצב עד להכרעה, ולא לדלג על הצעדים ההכרחיים שהצדדים עצמם קבעו כתנאי לתוקף העסקה, כגון חתימה של יורש או מיופה כוח.

התוצאה והוצאות

בסיכומו של דבר, הבקשה לצו המניעה נדחתה. המבקשים חויבו לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 12,500 ש"ח. בפן העקרוני, ההחלטה מחזקת את הדרישה לעמידה בהתחייבויות הפורמליות והמהותיות בעסקאות מקרקעין, ואת הכלל כי סעד זמני יינתן רק כאשר מתקיימים במצטבר סיכויי תביעה ממשיים, מאזן נוחות מובהק ותום לב קפדני.

סוף דבר: המסר מההכרעה ברור. כאשר חתימה מהותית חסרה, כשאין דיווח לרשויות המס, לא שולמה תמורה ולא נרשמה הערת אזהרה – קשה לטעון כי המסמך הפך לחוזה מחייב. בהיעדר תשתית כזו, בית המשפט לא יתערב בסעד זמני, ויותיר את בירור המחלוקת לשלב התביעה העיקרית בלבד.