תמ״א 38 ו-38/2: הרוב הנדרש, האחריות הכספית וסדר הפעולות בבניינים משותפים

בשנים האחרונות הפכה התחדשות עירונית לכלי מרכזי לחיזוק בניינים ותיקים ולהגדלת היצע הדיור. תוכנית תמ״א 38, על גלגוליה, נועדה בעיקר להתמודד עם הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולהעניק תמריצים לבעלי דירות לשדרוג הבניין. לציבור הרחב עולות שאלות חוזרות: איזה רוב דרוש לקבלת החלטה, מי משלם על הפרויקט, ומה קורה כאשר חלק מהדיירים מתנגדים. הכתבה שלהלן מרכזת את התמונה המשפטית והמעשית, באופן נהיר ותמציתי.

מהי תמ״א 38 ומה ההבדל בין חיזוק להריסה ובנייה?

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לאפשר חיזוק של בניינים קיימים, ולעיתים גם הוספת זכויות בנייה, כגון הרחבות דירות או קומות נוספות. לצד מסלול החיזוק והתוספת (המקובל לכנותו "38/1"), התפתח גם מסלול של הריסה ובנייה מחדש (המכונה לרוב "38/2"). במסלול החיזוק נשמר שלד המבנה הקיים, והוא מחוזק ומורחב. במסלול ההריסה והבנייה, היזם הורס את הבניין ובונה תחתיו מבנה חדש לגמרי, בדרך כלל עם תוספת יחידות דיור ושדרוגים מהותיים בתכנון, במערכות ובבטיחות.

בשני המסלולים נדרשת היתכנות תכנונית, אישורים מרשות הרישוי, ובדרך כלל גם תבנית כלכלית שמאפשרת ליזם לממן את העבודות כנגד מכירת דירות חדשות. עם זאת, נקודת האיזון בין התועלת לדיירים לבין היקף ההסכמה הנדרש שונה בכל מסלול, וכך גם אופי הביצוע והסיכונים.

אילו רובי הסכמה נדרשים?

כלל יסודי בדינים החלים על בתים משותפים קובע כי החלטות מהותיות לגבי רכוש משותף ושינויים יסודיים מתקבלות על בסיס רוב מסוים של בעלי הדירות. לאורך השנים עודכן הרוב הנדרש כדי לאפשר קידום התחדשות עירונית ולצמצם מצבי קיפאון. בפועל, במרבית המקרים:

• במסלול חיזוק ותוספת ("38/1") מקובל כי נדרש רוב מיוחד מבין בעלי הדירות, כך שניתן לקדם את הפרויקט גם אם לא כל הדיירים מסכימים.
• במסלול הריסה ובנייה מחדש ("38/2") הדרישה לרוב גבוהה יותר, מפני שמדובר בשינוי עמוק ומהותי יותר של הבניין ושל זכויות הדיירים.

חשוב להדגיש: שיעורי הרוב בפועל עשויים להשתנות לפי הדין החל ומאפייני הבית המשותף, ולכן יש להיוועץ בליווי משפטי טרם נקיטה בצעדים. לעיתים, כאשר מושג הרוב הדרוש בהחלטה מסודרת של אסיפת דיירים, ההחלטה מחייבת גם מיעוט מתנגד, בכפוף להגנות שונות לדיירים מן המניין.

מה קורה כאשר יש דיירים מתנגדים?

התנגדויות אינן נדירות. "דייר סרבן" הוא כינוי לבעל דירה המתנגד לפרויקט בלי טעם סביר, או מציב דרישות לא מידתיות. מנגד, ישנם דיירים המתנגדים מטעמים מוצדקים, כגון פגיעה מהותית בזכויותיהם או היעדר בטוחות מספקות. כאשר קיימת מחלוקת, ניתן לפעול בכמה מישורים:

• ניהול מו"מ, התאמות תכנוניות והסברים פרטניים על לוחות זמנים, בטוחות ופיצוי.
• מינוי מגשר או גורם מקצועי ניטרלי לטובת גיבוש הסכמות.
• בנסיבות מתאימות, פנייה לערכאות שיפוטיות לשם אכיפת החלטת הרוב או בחינת טענות ההתנגדות. בתי המשפט כבר הכירו במצבים שבהם ניתן לאכוף פרויקט כנגד מיעוט סרבני, אך בוחנים כל מקרה לגופו.

מומלץ לתעד את התהליך, את אסיפות הדיירים ואת העמדות שעלו, כדי לאפשר בחינה הוגנת של הטענות בהמשך ולגבש תשתית ראייתית מסודרת.

מי נושא בעלויות הפרויקט?

בפרויקטים לפי תמ״א 38, המודל הכלכלי המקובל קובע שהיזם מממן את התכנון, ההיתרים והביצוע, ובתמורה מקבל זכויות לבנות ולמכור דירות נוספות. עבור בעלי הדירות, התמורה לרוב היא שדרוג הנכס: חיזוק, ממ"ד, מעלית, חידוש תשתיות ולעיתים הגדלת הדירה או מרפסת.

במסלול ההריסה והבנייה ("38/2"), נהוג שהיזם מממן גם דיור חלופי זמני עבור הדיירים במהלך תקופת הבנייה, וכן עלויות מעבר ואחסון לפי ההסכמות החוזיות. נהוג לקבוע בטוחות כספיות וערבויות לטובת הדיירים, כדי להבטיח תשלום שכר דירה ותהליך מסודר עד למסירת הדירות החדשות.

לצד מימון היזם, קיימים מרכיבים שחשוב להסדיר מראש: ביטוח עבודות קבלניות וביטוח צד שלישי, אחריות לנזקים בדירות הקיימות ובנכסים סמוכים, מנגנון לטיפול בליקויי בנייה לאחר המסירה, ועמידה בתקנים מקצועיים. הוצאות שוטפות של הוועד בתקופת הביצוע, שימוש בחניות ובשטחים משותפים באתר בנייה, וכן ניהול ניקיון ובטיחות – נכללים לרוב בהתחייבויות היזם בהסכם.

סדר הפעולות המומלץ לקידום הפרויקט

כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה ולצמצם מחלוקות, נהוג לפעול לפי שלבים ברורים:

• מיפוי רצונות ראשוני: נציגות זמנית של דיירים בוחנת היתכנות תכנונית וכלכלית, ומאתרת מספר יזמים פוטנציאליים.
• בחירת ליווי מקצועי: שכירת עו"ד מייצג לדיירים, שמאי ומהנדס מלווה. מומלץ שעוה"ד יהיה גורם אחד לכלל הדיירים כדי לשמור על אינטרס משותף.
• בקשת הצעות מחייבות: קבלת הצעות כוללות מיזמים, לרבות מפרט טכני, לוחות זמנים, תמורות לכל דירה והתחייבויות לבטוחות וערבויות.
• הצבעה מסודרת: כינוס אסיפת דיירים בהתאם לכללים, תיעוד פרוטוקול, הצבעה על בחירת יזם והתקדמות להסכם.
• חתימה על הסכם מפורט: הסדרה חוזית של כל הסוגיות – בטוחות, דיור חלופי, מועדי ביצוע, טיפול בסרבנות, מנגנוני יישוב סכסוכים, שינויים ותוספות, וכן מנגנוני פיקוח.
• רישום בטוחות והתקדמות להיתר: רישום הערות מתאימות, ליווי בנקאי ליזם אם נדרש, השלמת תכנון והגשת בקשות להיתרים.
• ביצוע ומסירה: ניהול אתר בטיחותי, עדכונים שוטפים לדיירים, בדיקות איכות, קבלת אישורי אכלוס ומסירת הדירות המשודרגות.

הבדלים מהותיים בין 38/1 ל-38/2

המסלולים שונים באופי הפרויקט ובסיכוניו. במסלול 38/1 נשמר בסיס המבנה, ולכן תקופת הביצוע קצרה יותר בדרך כלל, והדיירים לא תמיד נדרשים לעזוב את הדירות לכל התקופה. לעומת זאת, האפשרויות התכנוניות מוגבלות יחסית, ולעיתים לא ניתן להשיג תוספות נרחבות או חלוקה מיטבית של הדירות.

ב-38/2 נהוג לפנות את הבניין לחלוטין ולשכן את הדיירים בדיור חלופי עד למסירת הבניין החדש. היתרון: תכנון מודרני מהיסוד, דירות חדשות ומרחבים משותפים מתקדמים. החסרון: תקופת פרויקט ארוכה יותר, תלות גבוהה במימון היזם ובשוק הדירות, ודרישת רוב מחמירה יותר כדי להתקדם.

שאלות נפוצות בהיבט המשפטי

• האם החלטת רוב מחייבת את כולם? כאשר הושג הרוב הנדרש בדרך תקינה, ההחלטה עשויה לחייב גם מתנגדים, בכפוף לבחינה עניינית של טענותיהם והגנות שמעניק הדין.
• מי אחראי לליקויי בנייה לאחר המסירה? נהוג לקבוע מנגנון בדק ואחריות, כולל לוחות זמנים לתיקון ליקויים והבטחת איכות.
• מה עם היטלים ומסים? יש לבחון מראש השלכות מס והיטלי השבחה לפי המקרה, ולהסדיר בהסכם מי נושא בכל חיוב.
• כיצד מגנים על דיירים מבוגרים או בעלי צרכים מיוחדים? מומלץ לכלול התאמות בהסכם – מועדי פינוי גמישים, סיוע במעבר ונגישות.
• מהן בטוחות מקובלות? ערבויות לתשלום שכר דירה, בטוחות להשלמת הבנייה, וביטוחים מתאימים לעבודות הקבלן.

ניהול מחלוקות ויישובן

בשל מורכבות הפרויקטים, רצוי לכלול בהסכמים מנגנונים ליישוב סכסוכים: ישיבות תיאום קבועות, פנייה למומחה מכריע בסוגיות תכנוניות, גישור לפני הליכים משפטיים, וקביעת סדרי עדיפות ובירור מהיר של מחלוקות. הכלים הללו מצמצמים עיכובים ומונעים הסלמה.

דגשים מעשיים לבעלי דירות

• שקיפות והסברה: בקשו מהיזם תוכנית עבודה כתובה, תרשימי זרימה ולוח זמנים.
• בדיקת איתנות ויכולות: בחנו ניסיון קודם, צוות מקצועי וליווי פיננסי.
• הסכם מפורט ובר אכיפה: דרשו פרקים ייעודיים לבטוחות, לדיור חלופי, למועדי ביניים ולסנקציות במקרה של איחורים.
• שמירה על זכויות קנייניות: ודאו שהזכויות בדירה נשמרות, וכי אין רישומים הפוגעים בכם ללא בטוחות הולמות.
• מינוי נציגות אפקטיבית: נציגות פעילה ומלווה מקצועית משפרת את קבלת ההחלטות ואת היכולת לפקח על הביצוע.

מבט לאחור ולפנים

מאז שהושקה התוכנית לראשונה, שיעורי ההסכמה הנדרשים עברו התאמות שנועדו לאפשר התקדמות מעשית בפרויקטים. כיום, הרוב הנדרש בחיזוק נמוך מזה שנדרש בהריסה ובנייה, מתוך הכרה בכך שמסלול ההריסה מצריך ביטחון מוגבר של כלל בעלי הדירות. בבסיס הדברים עומדת התכלית הציבורית: לחזק את הבנוי ולהעלות את רמת הבטיחות, אך לעשות זאת באופן שמכבד זכויות קנייניות ושומר על איזון בין הפרט לכלל.

חשוב לזכור כי בכל פרויקט התמורות, הרוב המחייב והסדרי המימון תלויים בנסיבות הספציפיות: מצב הבניין, תב"ע חלה, צרכי הדיירים ותנאי השוק. ליווי משפטי, הנדסי וכלכלי צמוד – כבר משלב הרעיון – הוא המפתח לצמצום סיכונים ולהשאת התועלת.

בסופו של יום, בין אם מדובר בתמ״א 38 במסלול חיזוק ובין אם ב-38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש, ניתן לקדם התחדשות בבניין משותף כאשר מתקיימים רובי ההסכמה המתאימים ונחתם הסכם מאוזן וברור. עם מפת דרכים נכונה, בטוחות מספקות ושיתוף פעולה בין הדיירים ליזם, הפרויקט יכול להעניק סביבת מגורים בטוחה, מודרנית ובעלת ערך נדל"ני משופר לטווח ארוך.