רשלנות ברישום מקרקעין: המדינה תפצה יורשים בשל העברת נכס על בסיס צו מזויף

בית המשפט קיבל תביעה נזיקית של יורשים נגד המדינה באופן חלקי, לאחר שקבע כי רשות הרישום פעלה ברשלנות כשקיבלה לרישום צו קיום צוואה מזויף והעבירה מכוחו זכויות במקרקעין לידי צד שלישי. לצד זאת, נקבע כי גם לתובעים תרומה משמעותית לנזק, מאחר שעיכבו שנים ארוכות את רישום הירושה ולא פעלו בדחיפות לעצירת העסקאות לאחר שנודע להם על החשדות. בהתאם לחלוקת האחריות, נפסק לטובתם פיצוי כספי משמעותי, המחושב לפי שווי הנכס במועד שבו נרשם על שם הרוכשים הראשונים.

הרקע: צו מזויף, עסקאות המשך והשיהוי ברישום

התביעה נסבה על נכס מקרקעין בעיר במרכז הארץ, שהיה חלק מעיזבון אב משפחה שנפטר בחו"ל בסוף שנות התשעים. בצוואתו, הותיר המנוח את רכושו לאשתו ולשלושת ילדיו. לאחר פטירת האם שנים רבות לאחר מכן, עמדו שלושת הילדים לרשום את הזכויות על שמם בישראל. אלא שבבירור שנערך לקראת הרישום הסתבר כי כבר מספר שנים קודם לכן נרשמו הזכויות על שם אדם זר, על בסיס צו קיום צוואה שהוצג לרשויות הרישום ונחזה להיות תקין.

בדיעבד, התברר כי המסמכים שהגיש אותו אדם, אשר הציג עצמו כמוטב יחיד, היו מזויפים. לאחר רישום הבעלות על שמו, הוא ביצע עסקאות נוספות בנכס: נרשמו הערות אזהרה לטובת רוכשים שונים, ובהמשך הועברו הזכויות לרוכשים ראשונים ולאחר מכן לרוכשים שניים. רק לאחר הליכים משפטיים קיבלו היורשים צווי קיום לצוואות של הוריהם, שהכירו בהם כבעלי הזכויות, אולם הנכס כבר הועבר והוחזק בידי צדדים שלישיים שלא היו חלק מהמשפחה.

טענות הצדדים: אחריות הרשות מול אחריות עורכי הדין והיורשים

לטענת היורשים, המדינה הפרה את חובת הזהירות המוטלת עליה כרשות האמונה על מרשם המקרקעין בישראל. לשיטתם, בדיקה סבירה של המסמכים שהוגשו לרישום הייתה מגלה בקלות כי צו קיום הצוואה והצוואה שצורפה לבקשה אינם אותנטיים. התובעים הדגישו כי כשמדובר בשינויי בעלות בנכסי מקרקעין, על הרשות להקפיד על בירור זהות הצדדים והמסמכים ולדרוש מסמכים מקוריים או עותקים מאושרים במפורש, כדי להגן על בעלי הזכויות ועל תקינות המרשם.

מנגד, המדינה טענה שפעלה בהתאם לנהלים המקצועיים ולמסמכים שהוצגו בפני בוחני העסקאות ומבקרי המרשם. עוד נטען כי המסמכים שנמסרו נחזו להיות אותנטיים ולא עוררו חשד המצדיק חקירה מעמיקה. לדבריה, הצבת רף בדיקה מחמיר לכל מסמך תגרור עיכוב משמעותי ברישומים ותכביד שלא לצורך על הציבור, וכי האחריות מוטלת בראש ובראשונה על עורכי הדין והגורמים שהיו מעורבים בהכנת ובהגשת המסמכים המזויפים.

ההכרעה: נורות אזהרה, חובת בדיקה מינימלית ונהלים מחייבים

בית המשפט קבע כי יש לקבל את התביעה בחלקה. נקבע כי אפילו בדיקה ראשונית של המסמכים הייתה אמורה להוביל לעלייתן של שתי נורות אזהרה בולטות, שהצדיקו עצירה ובירור נוסף. האחת, נתון חריג במסמך הזיהוי של המנוח – שימוש במסמך זר ממדינת אויב, שאינו מתיישב עם תושב ישראלי; והשנייה, אי-הלימה בין מועד החותמת שעל גבי העתק הצו לבין התאריך שבו, לפי הנטען, ניתן הצו. שני סימנים אלה, קבע בית המשפט, אינם דורשים מומחיות מיוחדת או בדיקה חודרנית; די בשימת לב סבירה של בוחן עסקאות כדי להבחין בהם וליזום בדיקה משלימה במרשמים הרלוונטיים.

בנוסף, בית המשפט עמד על כך שהנהלים מחייבים הצגת צו ירושה או צו קיום צוואה מקורי לצורך רישום הורשה או, למצער, העתק מאושר כדין (למשל בידי נוטריון) כאשר מוגש עותק. בענייננו התקבל לרישום עותק שלא אושר כדין. התנהלות זו הוגדרה כרשלנות, שכן היא חורגת מן הסטנדרט המצופה מרשות מנהלית סבירה האמונה על טוהר המרשם והגנה על צדדים שלישיים.

בית המשפט הדגיש כי אין ציפייה לבצע בדיקה מעמיקה בכל בקשה ובקשה, אך כאשר מסמך מציג סימנים מחשידים גלויים לעין, מן הראוי שהרשות תעצור, תוודא ותשאל שאלות. אימוץ גישה זו, כך צוין, אינו מטיל נטל בלתי סביר על הרשות, אלא מבטא שימוש בשיקול דעת והפעלת היגיון בריא במקום שבו הדבר נדרש.

רשלנות תורמת של היורשים: השתהות ברישום ואי נקיטת צעדים דחופים

לצד קביעת רשלנות המדינה, בית המשפט מצא כי לתובעים תרומה של ממש להתרחשות הנזק. היורשים המתינו שנים רבות עד לפעולות לרישום זכויותיהם, ולא ביקשו תוך זמן סביר להפקיע את אי-הוודאות בנוגע לנכס. כאשר מדובר במקרקעין שאינם מוחזקים בפועל ואינם מאוכלסים, כך נקבע, גדל הסיכון לניסיונות הונאה וזיוף, ולכן מצופה מהיורשים לפעול זריזות לרישומם כבעלי הזכויות.

ועוד העיר בית המשפט: כבר בסוף שנת 2017, כאשר נודע לתובעים כי הזכויות נרשמו על שם אדם זר ובין הצדדים הועלו חשדות מבוססים לזיוף, היה עליהם לפנות בדחיפות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שיקפיא כל דיספוזיציה (כלומר, כל פעולה משפטית בנכס) עד להכרעה. פעולה מהירה כזו עשויה הייתה להשפיע על מעמד הרוכשים הראשונים ועל שאלת תום הלב שלהם, ולצמצם את התפתחות הנזק. משלא עשו כן, נקבע כי יש לייחס להם רשלנות תורמת בשיעור של 40%.

שיעור הפיצוי ומועד הערכת הנזק

בית המשפט קבע כי הנזק התגבש במועד שבו הועבר הנכס על שם הרוכשים הראשונים – בחודש ינואר 2018. זהו המועד שבו איבדו התובעים בפועל את השליטה בזכויות והן יצאו מרשותם. בהתאם לעקרון השבת המצב לקדמותו, יש להעריך את הפיצוי לפי השווי בעת קרות הנזק, ולהוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה ועד התשלום בפועל.

לצורך אומדן השווי, אימץ בית המשפט את הנתון האמין ביותר שהיה בנמצא: המחיר ששילמו הרוכשים השניים באוגוסט 2018 – 13.5 מיליון ש"ח. מסכום זה הופחתו מיסים החלים בעסקה דוגמת מס שבח והיטל השבחה, כך ששווי הנכס נטו באותה עת עמד על 8,855,988 ש"ח. נוכח חלוקת האחריות – 60% למדינה ו-40% לתובעים – נפסק כי המדינה תשלם לתובעים 5,313,593 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ינואר 2018 ועד התשלום בפועל. בנוסף נפסקו הוצאות משפט (שליש מן האגרה) ושכר טרחת עו"ד בסך 150,000 ש"ח.

השלכות רוחב והנחיות מעשיות

לפסק הדין יש מסר כפול: כלפי הרשות – הקפדה על בדיקות מינימליות עם הפעלת שיקול דעת במקרים חריגים; וכלפי הציבור – פעלו ללא דיחוי לרישום זכויותיכם, במיוחד בנכסים פנויים שאינם מאוישים.

• צו קיום צוואה: החלטה שיפוטית המאשרת את תוקף הצוואה ומאפשרת לפעול על פיה. לצורך רישום זכויות מכוח צו כזה, מקובל לדרוש מסמך מקורי או העתק מאושר כדין.
• הערת אזהרה: רישום במרשם המקרקעין שמתריע על עסקה בנכס ומגן על זכויות הרוכש עד להשלמת הרישום. הערת אזהרה אינה מחליפה בדיקת מסמכים יסודית כאשר עולים סימני שאלה.
• צו מניעה זמני: צו שיפוטי דחוף שתכליתו להקפיא מצב קיים ולמנוע פעולות עד להכרעה. במצבי חשד לזיוף או תרמית בנכס, פנייה מהירה לסעד זמני עשויה למנוע החרפת נזקים.
• רשלנות תורמת: חלוקת אחריות לנזק בין המזיק לניזוק, כאשר גם התנהלות הניזוק תרמה לנזק. כאן הוטל על היורשים אשם תורם בשל השתהות ואי פנייה לצו מניעה בזמן.
• תקנת השוק: הגנה אפשרית לרוכשים שרכשו זכויות בתום לב ובהסתמך על המרשם. התנהלות מהירה של בעלי הזכויות המקוריים עשויה להשפיע על תחולת ההגנה.
• בוחן עסקאות: בעל תפקיד בלשכת רישום המקרקעין האמון על בדיקת מסמכים והחלטה על רישום. ממנו מצופה להפעיל היגיון בריא, להצליב נתונים בסיסיים ולהיזהר במקרים חריגים.

מה חשוב לזכור?

• רשות רישום סבירה חייבת להקפיד על קבלת מסמכים מקוריים או מאושרים כדין ולהיות ערה לסימני חשד גלויים.
• יורשים ובעלי זכויות צריכים להשלים רישום מוקדם ככל האפשר, כדי לצמצם את הסיכון להונאות בנכסים פנויים.
• עם גילוי חשד לזיוף, יש לפעול מידית: פנייה לרשם המקרקעין, בקשה לצווי מניעה זמניים והודעה לגורמים הרלוונטיים.

לסיכום, בית המשפט העמיד סטנדרט מקצועי ברור לרשות הרישום: בדיקה מינימלית אינה עניין טכני בלבד אלא אמצעי חיוני להגנה על הציבור ועל אמינות מרשם המקרקעין. לצד זאת, הובהר כי גם לניזוקים אחריות פעילה למנוע נזקים צפויים, באמצעות רישום זריז ונקיטת צעדים משפטיים דחופים בעת הצורך. התביעה התקבלה בחלקה, והמדינה חויבה בפיצוי כספי משמעותי ובהוצאות, אך לאחר שיוחסה לתובעים רשלנות תורמת ניכרת בשל התנהלותם.