המחוזי: הערת מס רכישה נסוגה מפני משכנתא בדרגה ראשונה בפרויקט התחדשות עירונית

בית המשפט המחוזי הכריע בסוגיית קדימות בין הערת מס רכישה לבין משכנתא קודמת בדרגה ראשונה, וקבע כי בנסיבות המקרה הערת רשות המסים נסוגה מפני השעבוד הבנקאי. ההחלטה ניתנה במסגרת הליך לאכיפת שעבודים ומינוי כונס נכסים בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ, לאחר שהיזם נקלע לקשיים והפר את הסכם הליווי. ההכרעה מבהירה את ההבחנה בין סוגי בטוחות בדין הישראלי ואת השלכותיה על רישום זכויות רוכשי דירות בפרויקטים דומים.

הרקע להליך: הלוואת ליווי, הפרות יסודיות ובקשה למינוי כונס

חברת יזמות פרטית, שקידמה פרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) במרכז הארץ, קיבלה ליווי פיננסי מבנק מסחרי גדול. לטענת הבנק, החברה הפרה הפרות יסודיות את הסכם הליווי, בין היתר באי-עמידה באבני דרך ובתנאי הפירעון. בעקבות זאת הוגשה בקשה לאכיפת שעבודים קבועים ולמינוי כונס נכסים מטעם הבנק כנושה מובטח.

במסגרת הליך זה עתר הבנק לאכיפת המשכנתא מדרגה ראשונה הרשומה לטובתו על זכויות בעלי הקרקע, וכן לאכיפת אגרות חוב ושעבודים קבועים נוספים שניתנו לטובתו על זכויות החברה בפרויקט ועל הזכויות כלפי הקבלן המבצע. בית המשפט נעתר לבקשה ומינה עורך דין ככונס נכסים מטעם הנושה המובטח. לאחר המינוי התברר כי על זכויות החברה הוטלו עיקולים שונים במועדים מאוחרים לרישום המשכנתא הראשונה, לרבות עיקולים בחשבון הליווי והערות ועיקולים בגיליון הזכויות במקרקעין. בנוסף נרשמה הערה לטובת רשות המסים בגין מס רכישה.

עמדות הצדדים: קדימות השעבוד הבנקאי מול עיקולים והערת מס

כונס הנכסים טען כי כל העיקולים וההערות המאוחרים נסוגים מפני השעבודים שנרשמו לטובת הבנק, שכן אלו הוקנו קודם בזמן ומקנים זכות קניינית עדיפה לנושה המובטח. חלק מן המעקלים לא הגישו תגובה, והרשות המקומית הודיעה כי העיקולים שהטילה על חשבון הליווי יוסרו, אך ביקשה להשאיר עיקול על המקרקעין להבטחת חובות העירייה.

רשות המסים התנגדה למחיקת ההערה שנרשמה לטובתה. לשיטתה, ההערה קיבלה מעמד של "שעבוד ראשון" מכוח סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה), ולכן היא גוברת על המשכנתא. מנגד, הכונס טען כי מדובר בהערה שנרשמה לפי סעיף 11א(2) לפקודה, החלה על מיסים אחרים שאינם "מס המגיע על המקרקעין עצמם", וכי בכל מקרה המשכנתא הקודמת בדרגה ראשונה גוברת. עוד נטען כי ככל שקיימים חובות מס נטענים, הרשות רשאית לנקוט הליכי גבייה מתאימים כלפי בעלי הזכויות הרלוונטיים, מבלי לעכב את מימוש הבטוחות או את רישום הזכויות לרוכשי הדירות.

הכרעת בית המשפט: יתרון ברור לנושה המובטח והסרת העיקולים המאוחרים

בית המשפט קיבל את טענות הכונס וקבע כי השעבודים הרשומים לטובת הבנק מהווים בטוחות קבועות וספציפיות בדרגה ראשונה, המקנות לנושה המובטח זכות קניינית בנכס. לעומת זאת, העיקול הוא אמצעי דיוני-אכיפתי שנועד להגביל את הסחירות והשימוש בנכס, אך אינו מקנה זכות קניינית. לכן, מטבע הדברים, עיקול אינו גובר על שעבוד קנייני קודם בזמן. לכך מצטרף השיקול הכרונולוגי: כל העיקולים במקרה זה נרשמו לאחר המשכנתא הראשונה, ולכן ממילא הם נדחים מפניה.

באשר לעמדת הרשות המקומית, נקבע כי הותרת עיקול על המקרקעין תפגע ביכולת הכונס להשלים פעולות רישום חיוניות עבור רוכשי הדירות. רישום נקי מליקויים הוא תנאי מרכזי להשקת עסקאות, לרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין ולהגנה על אינטרס הציבור והקונים. בית המשפט הדגיש כי הליכי המימוש מתבצעים תחת פיקוחו הצמוד, וכי כל יתרה שתיוותר לאחר הבטחת זכויות הבנק, התשלומים לרוכשים והוצאות ההליך תחולק בין הנושים בהתאם להכרעות שיובאו לאישורו. בנסיבות אלה אין צורך להותיר עיקול מאוחר שיחסום את תנועת הזכויות ויפגע בבעלי הדירות ובנושה המובטח.

הערת רשות המסים: ההבחנה בין סעיף 11א(1) ל-11א(2) והשלכותיה

הליבה המשפטית של ההכרעה נגעה לטיב ההערה לטובת רשות המסים. הדין מבחין בין שני סוגי חיובי מס לעניין בטוחות:

• סעיף 11א(1) לפקודת המסים: מתייחס ל"מס המגיע על מקרקעי הסרבן" – מס הקשור לעצם המקרקעין. לגביו הוענקה בחוק עדיפות ייחודית בדמות שעבוד ראשון הגובר על שעבודים אחרים, אף אם לא נרשם.
• סעיף 11א(2) לפקודת המסים: חל על "כל מס אחר" של בעל המקרקעין. כאן מדובר בבטוחה מסוג שעבוד רגיל, המחייבת רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין, והיא נדחית מפני שעבודים קודמים שכבר היו רשומים בעת רישומה.

בית המשפט קבע כי ההערה שנרשמה בענייננו נסמכה על חוב נטען בגין מס רכישה. מס רכישה הוא מס החל על פעולת רכישת המקרקעין, להבדיל ממס המוטל על עצם הבעלות או הקשר המהותי לנכס עצמו. אשר על כן, מדובר בסוג החוב המשתייך למסגרת סעיף 11א(2), ולא לחריג המועדף של סעיף 11א(1). מאחר והמשכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק נרשמה שנים קודם לרישום ההערה לטובת רשות המסים, נקבע כי ההערה נדחית מפני השעבוד הקודם.

המשמעות המעשית: אין בהערה בגין מס רכישה כדי לעקוף משכנתא קודמת בדרגה ראשונה או להעניק לרשות קדימות שלא הוענקה לה מפורשות בחוק. בית המשפט הזכיר כי רשות מנהלית אינה יכולה ליצור לעצמה עדיפויות בסדרי פירעון מעבר למה שהחוק קובע. כאשר המחוקק מבקש להעניק לרשות עדיפות – הוא עושה זאת במפורש, כדוגמת המנגנון שבסעיף 11א(1). בהיעדר תחולה לחריג זה, חל הכלל: שעבודים קודמים בזמן גוברים על הערות מאוחרות.

השלכות על פרויקטים של התחדשות עירונית ורוכשי דירות

ההכרעה נושאת חשיבות מעשית לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם קיימת תלות ברישום מסודר של זכויות לצורך שיווק דירות, קבלת מימון ואכלוס. הותרת הערות ועיקולים מאוחרים עלולה לעכב את רישום הזכויות לטובת רוכשים ולהכביד על היכולת להשלים עסקאות. בית המשפט עמד על כך שהנסח חייב להיות "נקי" כדי להגן על אינטרס ההסתמכות של הקונים ועל היציבות הפיננסית של הפרויקט.

במקביל, הודגש כי הכונס פועל תחת פיקוח שיפוטי, וכי יש מנגנונים להסדרת דרישות החוב של רשויות וגופים נוספים במסגרת חלוקת יתרות, אם וככל שייוותרו. כך נשמרת האיזון בין הבטחת זכויות הרוכשים והנושה המובטח לבין שמירה על אינטרסי הנושים האחרים, לרבות רשות המסים והרשות המקומית.

נקודות מרכזיות בהחלטה

• קדימות השעבוד: משכנתא בדרגה ראשונה שנרשמה קודם בזמן גוברת על עיקולים והערות מאוחרות, לרבות הערת מס לפי סעיף 11א(2).
• טיב העיקול: עיקול הוא אמצעי דיוני להגבלת סחירות, ואינו מקנה זכות קניינית; לפיכך הוא נסוג מפני שעבוד קנייני קודם.
• מס רכישה: מס המוטל על פעולה של רכישה, ולא על עצם הבעלות במקרקעין; לפיכך הוא נכנס לגדר סעיף 11א(2) ואינו מקנה עדיפות "שעבוד ראשון".
• הגנת רוכשי הדירות: הותרת עיקולים מאוחרים עלולה לשבש רישום זכויות ולהזיק לרוכשים; בית המשפט העדיף נסח נקי תוך פיקוח על חלוקת יתרות לנושים.
• איזון אינטרסים: זכויות הרשויות נשמרות באמצעות בחינת תביעות החוב במסגרת ההליך, אך ללא פגיעה בלתי מידתית בזכויות הנושה המובטח ובעלי הזכויות.

בשורה התחתונה, בית המשפט הורה על ביטול העיקולים המאוחרים שהטילו גורמים שונים על מקרקעי הפרויקט ועל חשבון הליווי, וכן על מחיקת ההערה שנרשמה לטובת רשות המסים בגין מס רכישה. נקבע כי ההערה נסמכה על הוראת סעיף 11א(2) לפקודת המסים ולכן נדחית מפני משכנתא קודמת בדרגה ראשונה. ההכרעה מספקת בהירות חשובה בנוגע לסדרי הקדימויות בין בטוחות במקרקעין ומחזקת את הוודאות המשפטית בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך מתן משקל של ממש להגנת רוכשי הדירות ולאינטרס הציבורי ביציבות העסקאות.