המחוזי דחה את ערעור הדייר הסרבן: יחתום על הסכם תמ"א – קביעות המפקחת נותרו על כנן

בית משפט מחוזי במרכז הארץ דחה ערעור של בעל דירה שהתנגד לפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בבניין משותף, ואישר את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין לחייבו לחתום על הסכם ההתקשרות. ההכרעה קובעת כי אין עילה להתערבות בקביעות המפקחת באשר לחוסר תום ליבו של המתנגד, וכי העסקה שנחתמה בין רוב הדיירים ליזם היא סבירה והוגנת בנסיבות העניין.

הרקע לפרשה: רוב מוחלט תומך, דייר אחד מסרב

ההליך עסק בבניין מגורים ותיק בעיר גדולה במרכז. לפני מספר שנים התקשרו רוב בעלי הדירות בהסכם עם חברה יזמית מוכרת לצורך פרויקט תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. מדובר ברוב מוחלט – מעל 95% מבעלי הדירות כבר חתמו. דייר אחד, בעל דירה בבניין, ליווה את המהלך מקרוב, בחן מסמכים והשתתף בפגישות, אך בסופו של יום סירב לחתום. המפקחת על המקרקעין קבעה כי סירובו היה נגוע בחוסר תום לב, ובית המשפט המחוזי אימץ קביעה זו במלואה.

על פי ממצאי המפקחת, מטרת הסירוב לא הייתה התנגדות עניינית לפרויקט, אלא ניסיון להשיג תמורה עודפת לעצמו – תוספת משמעותית מעבר למוסכם עם יתר הדיירים. המפקחת התרשמה כי מדובר בניסיון למנף את כוחו כ"דייר סרבן" לצורך קבלת הטבות פרטניות. בית המשפט ציין כי התרשמותה הישירה של הערכאה הדיונית מהעדים היא אבן יסוד בקביעות מהימנות, ולכן ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים מסוג זה.

המסגרת המשפטית: איזון בין זכות הקניין לאינטרס הקולקטיבי

תמ"א 38 היא תכנית ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובמסגרתה מתאפשרים תוספות בנייה ואף הריסה ובנייה מחדש, הכל על בסיס הסכמה רחבה של הדיירים. כאשר רוב גדול חתום על הסכם עם יזם, מתחדדת שאלת סמכויות רשויות ההכרעה ומהו הרף הנדרש מדייר מתנגד. הפסיקה קבעה כי יש לאזן בין זכות הקניין של היחיד לבין אינטרס הציבור והקהילה בביצוע פרויקטים לחיזוק והתחדשות. במסגרת איזון זה, הוטל על דייר מתנגד להציג טעם ממשי להתנגדותו, ועדיף אף חלופה קונקרטית המתקשרת ישירות לטענותיו. כאשר ההתנגדות נסמכת על טענות לשיפור התמורות, מצופה שיוצג יזם חלופי שמוכן להתקשר בתנאים טובים יותר באופן ריאלי ואפשרי לביצוע.

המחוזי הדגיש כי תפקידו בערעור מוגבל: הוא אינו "מחליף שופט" ואינו שוקל מחדש את הראיות, אלא בוחן אם נפלה טעות משפטית מהותית או אם ממצא עובדתי אינו סביר על פני הדברים. במקרה זה, עיקר הערעור הופנה לקביעות עובדתיות של המפקחת – טענות שהמחוזי קבע כי אינן מצדיקות התערבות.

טענות ביחס לדרישת העירייה: תקיפה עקיפה בגבולות הסמכות

אחת מטענות המערער כוונה לדרישת העירייה בנוגע לרישום זכויות במרתף שעתיד להיבנות במסגרת הפרויקט. המערער טען כי הדרישה איננה חוקית. המפקחת קבעה, לאחר עיון בחומר, כי במצב הקיים מלכתחילה הזכויות במרחב התת-קרקעי בבניין נתונות לעירייה, וכי ממילא הסוגיה העקרונית ביחסים עם הרשות המקומית אינה טעונה הכרעה מלאה בהליך זה. תפקידה של המפקחת, ציינה הערכאה הדיונית, הוא לבחון את סבירות הסכם התמ"א ולא לשמש כתחליף להליך ישיר מול הרשות.

בית המשפט המחוזי קיבל גישה זו. נקבע כי ניתן לבחון "בדרך עקיפה" את השלכות דרישות העירייה על הוגנות העסקה, אך אין זה מתפקיד המפקחת להכריע סופית בסמכות העירייה או בזכויותיה. אם ברצון הדייר לפעול נגד דרישת הרשות, פתוחים בפניו הליכים נפרדים וישירים כנגד העירייה, במסגרתם ניתן יהיה לדון לעומק בכל טענה משפטית או קניינית שהוא מעלה.

ניגוד עניינים נטען: ללא הוכחה לפגיעה בהסכם

המערער טען לניגוד עניינים אצל עורכי הדין שייצגו את בעלי הדירות, בשל קשרים מקצועיים של משרד עורכי הדין עם אותה עירייה בהליכים אחרים. טענה זו נדחתה. נקבע כי עורכי הדין ייצגו את בעלי הדירות בלבד, ולא התקיימה ייצוגיות כפולה של צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין. מעבר לכך, לא הוצגה תשתית ראייתית המראה כי הקשר המקצועי של המשרד עם הרשות השפיע בפועל על תנאי ההסכם או על תהליך קבלתו.

בית המשפט חזר על אמת המידה המוכרת: הנטל להראות ניגוד עניינים ממשי מוטל על הטוען לכך. בהיעדר ראיה לקיומו של אינטרס זר או פגיעה קונקרטית באינטרס הדיירים, אין מקום לפסול את ייצוגם או לכרסם בתוקף ההסכם.

כדאיות כלכלית ומבחן השוק: "מי היזם שמוכן לשלם יותר?"

ליבת הערעור נסבה גם סביב טענות כלכליות: המערער טען כי שיעור הרווח היזמי גבוה מדי וכי ניתן להשיג תנאים טובים יותר לדיירים. המפקחת – ולימים גם המחוזי – קבעו כי מי שטוען שהעסקה אינה מיטבית, חייב להביא חלופה ממשית: יזם קיים, בעל יכולת פיננסית, המוכן לחתום עסקית בתנאים טובים יותר. בהיעדר חלופה כזו, נוצר "מבחן שוק" פשוט: אם אין יזם שמוכן לשלם יותר עבור הזכויות, משמע שהתמורות שנקבעו משקפות את מחירי השוק ואת סיכוני הפרויקט באופן סביר.

נוסף לכך, ההסכם שנחתם כלל מנגנון מובנה לחלוקת רווחים עודפים – אם הרווח היזמי יעלה מעבר לרף מסוים, תתבצע חלוקה בין היזם לבין בעלי הדירות, כך שהציבור השותף לפרויקט נהנה מהפתעות כלכליות חיוביות. מנגנונים אלה נועדו לאזן בין סיכוני היזם לבין האינטרס של הדיירים, והם מחזקים את סבירות ההסדר הכולל.

תום לב והטיית המאזניים: שימוש בכוח הווטו הפרטי

נדבך מרכזי בפסק הדין הוא שאלת תום הלב של המערער. המפקחת התרשמה כי המערער נטל חלק פעיל בתהליך, אך בשלב מאוחר הציב דרישות חריגות לתמורה אישית גבוהה משמעותית מזו שהוסכמה עם שאר הדיירים. תופעה זו, המכונה לעיתים "סרבנות לשם השאת רווח אישי", מבקשת למנף את חשיבות הסכמת כל הדיירים כדי לחלץ הטבות בלעדיות שאינן עומדות בקנה אחד עם השוויוניות בין השותפים לבית המשותף.

בית המשפט המחוזי הבהיר כי שיקול תום הלב אינו פורמלי בלבד. בבחינת התנגדויות לפרויקטי התחדשות, בוחנים בתי המשפט אם ההתנגדות נובעת מטעם ענייני אמיתי – לדוגמה, פגיעה ממשית בזכויות או ליקוי תכנוני משמעותי – או שמא מדובר בניסיון לשפר תנאים מעבר לסביר ללא הצדקה מערכתית. במקרה שלפנינו, הקביעות העובדתיות של המפקחת – שנבעו מחשיפה ישירה לראיות, לעדויות ולהתרשמות מההתנהלות – לא הצדיקו התערבות.

השלכות רחבות: שיעור הראיות, סמכויות והדרכת פרקטיקה

הכרעת המחוזי שולחת מסר ברור לבעלי דירות וליזמים כאחד. ראשית, בעלי דירות המתנגדים לפרויקט אינם יכולים להסתפק בהצהרות כלליות על "עסקה טובה יותר". עליהם להציג הצעה קונקרטית, מגובה בנתונים ובהסכמות עקרוניות של יזם חלופי בעל יכולת ביצוע. שנית, הדיון בדרישות של רשות מקומית במסגרת הליך מעין-שיפוטי אצל מפקחת על המקרקעין יתנהל רק במידה הדרושה להערכת סבירות ההסכם; למחלוקות עקרוניות מול הרשות קיימים מסלולים ייעודיים אחרים.

שלישית, טענות לניגוד עניינים מחייבות ראיות ממשיות לקיומו של אינטרס מנוגד הפוגע בפועל באינטרס המיוצגים. ייצוג של צד שלישי בהליכים אחרים אינו יוצר כשלעצמו ניגוד עניינים בהסכם התחדשות, במיוחד כאשר אין ייצוג כפול של הצדדים לאותה עסקה.

• נטל ההוכחה על המתנגד: על דייר המתנגד להציג עילה ממשית או חלופה ישימה, ולא להסתפק בספקולציות.
• מבחן השוק: בהיעדר יזם חלופי שמוכן לשלם יותר – עולה כי התמורות המשקפות סבירות.
• תום לב כקריטריון מכריע: שימוש בכוח ההתנגדות לצורך הטבה אישית חריגה עשוי להיחשב חוסר תום לב.
• גבולות סמכות: סוגיות מול רשות מקומית תידונה במישרין מולה; במסגרת הליך המפקחת נבחנת בעיקר סבירות העסקה.
• ניגוד עניינים: ללא הוכחה לפגיעה קונקרטית – הטענה תדחה.

המשמעות לדיירים וליזמים

ליזם, ההכרעה מספקת ודאות: כאשר נחתם הסכם עם רוב גדול וההליך התנהל בשקיפות, הסיכוי שדייר יחיד יסכל את הפרויקט מסיבות כלכליות פרטניות – קטן. לדיירים, המסר הוא שעל אף שמורה להם זכות להשמיע התנגדויות ענייניות, עליהם לפעול בקו של תום לב, בהצגת נתונים חלופיים ממשיים, ולהבין כי טענות כלליות או דרישות לתמורה עודפת לא יעמדו לבדן. לבסוף, גם כאשר מתעוררת מחלוקת עם רשות מקומית על רכיבים תכנוניים או קנייניים, אין בכך לעכב את בדיקת סבירות ההסכם במסגרת סמכות המפקחת; את המחלוקת העקרונית ניתן להעלות בהליך מתאים ונפרד.

בית המשפט המחוזי הדגיש כי אינו יושב כערכאה ראשונה. מקום שבו הערכאה הדיונית שמעה עדים, התרשמה ישירות מהתנהלות הצדדים וערכה שקלול ראייתי מלא – ערכאת הערעור מתערבת במשורה בלבד. בתיק זה, גבולות הביקורת נשמרו בקפדנות: לא נמצאה טעות משפטית, לא התגלתה חריגה מסמכות, ולא הוצגה תשתית כלכלית המערערת על סבירות ההסכם.

המשמעות המעשית עבור הדייר הסרבן היא ברורה: עליו לחתום על ההסכם ולהצטרף לרוב, כדי לאפשר לפרויקט להתקדם. בכך מנסה המערכת המשפטית לאזן בין זכויות היחיד לבין הצורך הציבורי בקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית, תוך שמירה על עקרונות של שוויון, הוגנות ואחידות התנאים בין כלל הדיירים.

הערעור נדחה. צו המפקחת נותר בעינו.