תמ״א 38: המפקחת חייבה דייר סרבן להצטרף לפרויקט – הדרישה לקבל את הפנטהאוז נדחתה

החלטה תקדימית מזכירה: דייר סרבן לא יוכל להתנות חתימה בקבלת דירת גג של היזם

הרקע: פרויקט חיזוק בבניין משנות ה-70 וההתנגדות שנולדה בדרך

בבניין מגורים שנבנה בשנות ה-70 בעיר גדולה במרכז הארץ ביקש רוב בעלי הדירות לקדם פרויקט חיזוק ושדרוג לפי תמ״א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. הפרויקט כלל תוספות בנייה לכל הדירות, שדרוג התשתיות המשותפות והתקנת מעליות. לאחר שהוגשו התכניות ואושרו העקרונות התכנוניים בוועדה המקומית, התגבש רוב מובהק של בעלי הדירות שהתקשר עם חברה יזמית.

לצד ההסכמות, אחד מבעלי הדירות סירב לחתום על ההסכם. הוא טען כי ישנו פער בתמורות בין דיירים שונים, וכי הובטחו לכמה מהם התחייבויות עודפות בהסכמים פרטניים ובהבטחות בעל-פה. בנוסף, הוא דרש לקבל – או לרכוש לפי אומדן שמאי – את דירת הגג המתוכננת כ"דירת יזם".

התביעה הוגשה למפקחת המחוזית על רישום מקרקעין, שהיא בעלת סמכות לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. מוסד זה משמש ערכאה ייעודית למחלוקות קנייניות-שכונתיות, ובין היתר לבחינת התנגדויות של מי שמוגדרים כ"דיירים סרבנים" בפרויקטים של חיזוק והתחדשות.

מה כוללות התמורות בפרויקט וכיצד נמדדת השוויוניות

על פי ההסכם, כל דירה זכאית לתוספת בנייה של עד 25 מ"ר הכוללת חדר נוסף וממ"ד, וכן מרפסת בשטח של עד 12 מ"ר. הבניין המשותף צפוי לעבור שיפוץ כללי, לרבות חידוש חזיתות, התקנת מעליות, שיפור הלובי והוספת פתרונות חניה לפי התכנון המאושר. בנוסף, היזם התחייב לשאת בדמי שכירות לבעלי הדירות בתקופת העבודות – רכיב שמטרתו לאפשר לדיירים לעבור לדיור חלופי מבלי להיפגע כלכלית. מדובר בהטבות אחידות שמבקשות לייצר שוויון בין כלל הדיירים.

מנגד טען המתנגד, כי בפועל קיימים פערים בין הדירות: לדבריו, חלק מהשכנים קיבלו התחייבויות נוספות שאינן מופיעות בהסכם הכללי. הוא הוסיף כי בהינתן מצבו הבריאותי ורגישותו לרעש, מעבר לדירת גג הוא הפתרון המתאים עבורו. לכן ביקש שהמפקחת תכיר בזכותו לקבל דווקא את דירת הפנטהאוז המתוכננת ליזם, או לפחות לרכוש אותה לפי מחיר שייקבע על-ידי שמאי חיצוני.

הכרעת המפקחת: ההתנגדות אינה עניינית – והדרישה לדירת גג יוצרת אי-שוויון

המפקחת המחוזית קבעה כי המתנגד לא הוכיח קיפוח או פגיעה בלתי-מידתית בהשוואה לשאר הדיירים. היא הדגישה כי הבניין הישן אינו עומד בתקן המיגון הנדרש מפני רעידות אדמה, וכי הדין והפסיקה מעודדים קידום פרויקטים של חיזוק מטעמי בטיחות ציבורית. בתוך כך, הוצג בפניה כי היזם מבצע במשך שנים פרויקטי בנייה מורכבים, וכי טענות בדבר היעדר ניסיון אינן מבוססות.

באשר לתמורות, נקבע כי דירת המתנגד תקבל תוספת שטח זהה לזו המוצעת לשאר הדירות, לרבות ממ"ד ומרפסת בגודל משמעותי. עוד צוין כי המרפסת מתוכננת באופן שמאפשר שימושים מגוונים, כולל הקמת סוכה בחלק הפתוח לשמיים – וכי בכך נותנים מענה לטענה בדבר קירוי מלא. בנוסף, כלל בעלי הדירות זכאים לסיוע בדמי שכירות בתקופת העבודות, ולא הוכח כי מישהו זכה להטבה יוצאת דופן על חשבון אחרים.

לגופם של דברים קבעה המפקחת כי עיקר התנגדות המתנגד נסב סביב רצונו לקבל זכות עודפת – דירת הגג של היזם – או לרכוש אותה לפי מחיר שייקבע על ידי שמאי ולא על ידי בעליה. זכות זו אינה מוענקת לשום דייר אחר, והיענות לדרישה תיצור פער לא מידתי ותפגע בעקרון השוויון בין בעלי הדירות. משכך, מדובר בסירוב שאינו ענייני, החורג מגדר ניהול משא ומתן בתום לב.

לבסוף הורתה המפקחת למתנגד לחתום על ההסכם בתוך פרק זמן קצר. בנוסף, חויב המתנגד בהוצאות משפט לטובת שאר בעלי הדירות, נוכח ההתנהלות המכבידה והדרישות שאינן עומדות באמות מידה של סבירות.

מהו "דייר סרבן" ומתי ניתן לכפות חתימה

דייר סרבן הוא בעל דירה בבית משותף המסרב להצטרף להסדר שנועד לשדרג את הבניין, לעיתים אף כאשר קיימת תמיכה רחבה של השכנים. הדין הישראלי מאפשר לרוב בעלי הדירות לקדם פרויקטים של חיזוק לפי תמ״א 38 ולהחילם גם על המיעוט המתנגד, בכפוף לבחינת סבירות ההתנגדות והיעדר פגיעה לא הוגנת בזכויותיו. ביתר פירוט, כאשר ההתנגדות נובעת מטעמים זרים – כדוגמת דרישה לקבל הטבה חריגה שאינה מוענקת לאחרים – רשאית המפקחת לחייב את הדייר להצטרף למהלך.

מנגד, אם דייר מראה פגיעה מהותית וייחודית בו, כגון פגיעה בטיחותית, נגישותית או קיפוח ממשי בתמורות בהשוואה לשכנים, ההתנגדות עשויה להתקבל או לכל הפחות להוביל להתאמות. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, תוך איזון בין זכות הקניין של המתנגד לבין טובת כלל בעלי הדירות והאינטרס הציבורי בשדרוג מבנים מסוכנים.

שיקולי האיזון: שוויוניות, תום לב וביטחון מבני

החלטת המפקחת מדגישה שלושה צירים מרכזיים: שוויוניות התמורות, חובת תום הלב בניהול משא ומתן, והעדפת שיקולי בטיחות. שוויוניות אין פירושה זהות מוחלטת, שכן לעיתים מאפייני דירות שונים (כיווני אוויר, קומה, שטח קיים) מצדיקים התאמות. אולם העיקרון הוא שכלל בעלי הדירות יקבלו סל תמורות הוגן הדומה מבחינת היקפו ורמתו. תום הלב נבחן בדרך כלל בהתנהלות הצדדים, בהעלאת דרישות מדודות והצגת התנגדויות מבוססות בזמן אמת. שיקולי הבטיחות – ובראשם עמידות בפני רעידות אדמה – מהווים אינטרס ציבורי מובהק, אשר נוטה להטות את הכף לטובת קידום פרויקטים.

בכך מציבה ההחלטה רף ברור: דרישה ייחודית לדירת יזם, כאשר היא אינה חלק מהסכמות כלליות ואינה שקופה לכלל, תיחשב ככזו שמסכלת את עקרון השוויון. דייר אינו רשאי להתנות את הסכמתו בהטבה שאינה עומדת לרשות שאר בעלי הדירות, במיוחד אם הטבה זו נועדה להיות "מטבע עובר לסוחר" של היזם לצורך מימון הפרויקט כולו.

מה המשמעות לפרויקטים של התחדשות וחיזוק

למארגנים ולדיירים המתלבטים יש כאן שיעור חשוב: תיעוד שקוף של כל ההטבות, קביעת מנגנונים אחידים לחלוקת תמורות, ופרסום פרטים פיננסיים מרכזיים בפני כלל בעלי הדירות. כך מצמצמים חששות ומונעים מחלוקות. עבור יזמים, מומלץ להציג כבר בתחילת הדרך תתי-נספחים המסבירים את עקרונות השוויון, את מנגנוני העדכון התכנוניים, ואת מדיניות ייחוד הדירות החדשות – לרבות קביעה ברורה ש"דירות היזם" אינן חלק מסל התמורות לדיירים.

גם מבחינת לוחות זמנים, החלטה מסוג זה מספקת ודאות: כאשר נקבע כי ההתנגדות אינה עניינית, המפקחת רשאית לחייב חתימה בפרק זמן קצר. ההכרעה גם מאשרת כי תשלום דמי שכירות בתקופת העבודות הוא רכיב מקובל, אך אינו מדרג את הדיירים ולפיכך אינו יוצר לכשעצמו חוסר שוויון.

הנקודות המרכזיות מההחלטה

• סירוב המבוסס על דרישה להטבה עודפת שאינה מוענקת לכלל הדיירים ייחשב כסירוב בלתי-סביר.
• שיקולי בטיחות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נושאים משקל ציבורי משמעותי.
• שוויון בתמורות אינו חייב להיות זהה לחלוטין, אך עליו להיות אחיד והוגן על פני כלל בעלי הדירות.
• היזם אינו נדרש למסור דירת גג או דירה אחרת מהדירות החדשות כחלק מסל התמורות לדייר מסוים.
• תשלום דמי שכירות בתקופת העבודות הוא רכיב לגיטימי, כל עוד נמסר באופן שוויוני.
• ניהול משא ומתן בתום לב – העלאת הסתייגויות בזמן, הצגת נימוקים מקצועיים ותיעוד – הוא תנאי הכרחי.
• המפקחת מוסמכת לחייב חתימה בתוך פרק זמן קצר כאשר ההתנגדות אינה עומדת באמות המידה המשפטיות.

כיצד להימנע ממחלוקות דומות

• לקבוע מראש עקרונות ברורים לשוויוניות התמורות ולהציגם לכלל הדיירים.
• להיעזר ביועצים מקצועיים – עו"ד, שמאי ומהנדס – כדי לבחון את ההצעות ולהבטיח שקיפות.
• לתעד כל שינוי, הטבה או תיאום פרטני במסמכים גלויים לכל הצדדים.
• להגדיר לוחות זמנים לניהול המו"מ ולמנוע "מריחות זמן" הפוגעות בפרויקט.
• להימנע מדרישות נקודתיות לדירות יזם או להטבות שאינן חלק מהסל הכללי.

מבט רחב: האיזון בין זכות הקניין לטובת הכלל

פרויקטים של חיזוק והתחדשות עירונית מעמתים לא פעם בין זכותו של בעל דירה להחליט על רכושו לבין הצורך הציבורי בשדרוג בטיחותי של מבנים ותיקים. ההחלטה הנוכחית מיישמת את האיזון: נשמרת זכות ההתנגדות במקרים של פגיעה ממשית או קיפוח, אך כאשר ההתנגדות נועדה להשיג יתרון לא הוגן, ידו של האינטרס הציבורי והקהילתי – חיזוק ושדרוג בטוח ושוויוני – על העליונה.

המסר לדיירים ברור: התנגדות עניינית תישמע ותיבחן בכובד ראש, אולם לא תוכל להפוך למנוף להשגת דירת יזם או העדפה חריגה. כך נשמרת הוגנות בין שכנים, מתחדשים מבנים ישנים, ונחסכות שנים של עיכובים ומחלוקות.

בסיכומו של דבר, המפקחת חייבה את הדייר הסרבן להצטרף לפרויקט בתוך זמן קצר וחייבה אותו בהוצאות. ההכרעה משקפת את גישת הדין לפרויקטים של תמ״א 38: עידוד חיזוק בטיחותי, הגנה על שוויוניות ותום לב, ודחיית דרישות נקודתיות היוצרות אי-שוויון מבני.