יזם נדל"ן חויב בפיצוי של מאות אלפי שקלים בשל עיכוב ברישום בעלות דירה במשך רבע מאה

מקרה משפטי שהובא לאחרונה בפני בית משפט לענייני מקרקעין מדגיש את חשיבות עמידת יזמים בהתחייבויות חוזיות כלפי רוכשי דירות במיוחד בסוגיית רישום הבעלות בטאבו – רישום משפטי של זכויות בעלות על מקרקעין. הסוגיה נדונה במשך שנים, עד שבית המשפט קבע כי יזמית נדל"ן שלא השלימה את העברת הרישום על שם הרוכשת במשך יותר מ-25 שנה תיאלץ לשלם פיצוי ניכר – מעל 300 אלף שקלים.

הרקע: רכישת דירה והתחייבות לרישום מהיר

הפרשה החלה במאי 1999 בעת שאזרחית רכשה דירת שלושה חדרים מבנה ברחוב בירושלים במסגרת פרויקט יזמי. בחוזה המכירה התחייב היזם – חברה מסחרית הפועלת בתחום הנדל"ן – כי מייד עם עמידת הרוכשת בחובותיה, יפעל לרישום הבניין כבית משותף, לרשום את הדירה כיחידה נפרדת, ואת זכויות הבעלות על שם הרוכשת. בהסכם אף נכתב במפורש כי "המוכר מתחייב לשקוד ולפעול לשם רישום הבית המשותף מהר ככל הניתן".

חוזה מסוג זה נועד להבטיח כי רוכשי דירות יהיו בעלי זכויות קנייניות מלאות, רשומות ומוגנות, דבר שיש לו השלכות ישירות הן על ערך הדירה והן על האפשרות לבצע עיסקאות עתידיות בדירה.

רישום לא בוצע – התביעה יוצאת לדרך

המציאות, כפי שהתבררה בבית המשפט, הייתה שונה. במשך למעלה מרבע מאה שנים מאז העסקה, לא השלימה החברה את הליך רישום הדירה על שם הרוכשת במרשם המקרקעין (הידוע כ"טאבו"). הרוכשת פנתה לבית המשפט בתביעה נגד היזם בטענה להפחתת ערך משמעותית בדירה – טענה שהסתמכה גם על ההבדל בין ערכן של דירות רשומות לבין דירות בהן רישום הבעלות אינו מוסדר.

בתביעתה הדגישה הרוכשת כי אי-רישום הבעלות מונע ממנה לקבל את מלוא שווי הדירה בשוק החופשי, ומאלץ אותה להסתפק במחיר מופחת בעת מכירה פוטנציאלית. סכום התביעה הראשוני הגיע לסך של כמיליון ש"ח, בהתחשב בהפסדים הנגרמים לאורך השנים.

טענות היזם והתייחסות בית המשפט

החברה היזמית טענה להגנתה ששני הצדדים היו מודעים עוד מראש לכך שההליך עלול להתעכב, בין היתר בשל ייעוד חלק מהבניין למגורים מוגנים עם צרכים ייחודיים. לפי טענתה, עניין זה צוין במפורש בהסכם, והיא פעלה לאורך כל השנים לקדם את סיום הליך הרישום, גם אם התקדמות העניינים הייתה איטית ולעתים מורכבת מבחינה רגולטורית ומנהלית.

אולם, בית המשפט לא השתכנע מטיעונים אלה. בהחלטה מפורטת קבעה השופטת כי מן ההסכם והראיות עולה תמונה מובהקת של עיכוב בלתי סביר, החורגת מכל אמת מידה מקובלת. נקבע כי התחייבות היזם לרשום את זכויות הבעלות "מהר ככל האפשר" אינה משאירה מקום לסחבת של עשרות שנים.

• שבע שנים של חוסר מעש מצד היזם – בין השנים 2011 עד 2018 לא בוצעה כמעט כל פעולה לקידום הרישום.
• עיכוב העולה על 25 שנה חורג מהזמן הסביר לצורך ביצוע התחייבות חוזית מעין זו.
• ההתחייבות הייתה להסדיר את זכות הבעלות בדירה רגילה, ולא לדיור מוגן.

קביעת נזק והערכת פיצוי כספי

לצורך קביעת הנזק, נסמך בית המשפט על חוות דעת של מומחה, שקבע כי ההשהיה ברישום גרמה לירידת ערך הדירה בשיעור של כ-12% משוויה. שווי הדירה הוערך ב-1.85 מיליון שקלים, כך שסכום ההפחתה עמד על כ-222 אלף שקלים. בנוסף פסקה השופטת פיצוי בסך עשרות אלפי שקלים בגין נזק לא ממוני (פיצוי בגין עוגמת נפש, טרטור רב-שנים ואי-ודאות), ותשלום עבור שכר טרחת עורך דין.

• בסך הכל נפסק לטובת הרוכשת סכום כולל של 302,000 שקלים.

המשמעות: השלכות רוחב לרוכשי דירות

החלטת בית המשפט ממחישה את החשיבות בהקפדה על ביצוע כל התחייבויות החוזה בעסקאות מקרקעין, חרף קשיים מנהליים או רגולטוריים שיכולים להתעורר לאורך הדרך. רישום בטאבו הוא אקט הכרחי המעניק ביטחון והגנה משפטית מלאה על זכויות הרוכש. דירה שלא נרשמה על שמו של הרוכש אינה מספקת גושפנקה משפטית מלאה לבעליה בפועל, עובדה שעלולה להוביל לירידת ערך ולעיתים גם לסכסוכים משפטיים ממושכים.

ראוי להדגיש כי ברוב עסקאות הנדל"ן מקפידים הצדדים לעמוד בלוחות הזמנים או קובעים מנגנוני פיצוי מוסדרים בכל מקרה של עיכוב, מה שמפחית מראש את פוטנציאל הנזק והסכסוך. אולם, כאשר ישנה סטייה ניכרת מההתחייבויות, בתי המשפט נוטים להעניק פיצוי מיטבי לצד הנפגע ולחייב צד מפר בסכומים משמעותיים.

סיכום

המקרה הנוכחי נושא מסר חשוב לכל הצדדים לעסקאות מקרקעין בדבר החובה למלא בקפדנות אחר כל הוראות ותנאי ההסכם, ובעיקר בזכויות לרישום בטאבו – שמירה על זכויות הקונה, שמירה על שוק מקרקעין אמין והוגן וצמצום המחלוקות המשפטיות. עיכוב חריג ובלתי סביר עלול לגרור לא רק פגיעה כלכלית לבעל הדירה, אלא גם פסקי דין שיחייבו את המפר לספק פיצוי משמעותי.