פטור מארנונה עבור נכס ריק: חובה לפנות לחלוטין את הדירה

בעלי דירות רבים נתקלים במחלוקת מול הרשויות המקומיות בנוגע לזכאות לפטור מארנונה עבור תקופה בה נכס שברשותם עומד ריק. לאחרונה, נדחתה ערעורם של בעלי דירה שביקשו לקבל פטור מתשלום הארנונה בשל אי-אכלוס זמני, אך בדירה נותרו עדיין פרטי ריהוט וציוד.

מהי ארנונה ומתי ניתן לקבל פטור?

ארנונה היא מס עירוני המוטל על מחזיקי נכסים, לרוב בהתאם לשטח הנכס ותכליתו. אחת ההקלות המרכזיות שבעלי דירות מבקשים היא פטור זמני מארנונה בתקופות בהן הנכס אינו מאוכלס. לפי התקנות, ניתן לבקש פטור עבור נכס ריק לתקופה מוגבלת, לרוב עד שישה חודשים, אך לא בכל מצב תינתן הקלה זו.

• הפטור תקף רק כל עוד הנכס ריק לחלוטין – הן מאדם והן מחפצים.
• שימוש בנכס כאחסנה נחשב בעיני הדין כשימוש לכל דבר.
• הפטור נתון לשיקולה של הרשות המקומית ובדיקה פרטנית של המקרה.

הדיון במקרה הספציפי

במקרה שנדון לאחרונה, בני זוג שהיו בעלי דירה בעיר במרכז הארץ ביקשו לקבל פטור מארנונה עבור תקופה קצרה שבה הדירה עמדה ריקה מדיירים לאחר שהושכרה שנים ארוכות. לדבריהם, השוכר עזב את הדירה, היא לא הייתה מאוכלסת במשך כחמישה חודשים, ולא הניבה להם כל הכנסה בתקופה זו. לטענתם, יש להחיל עליהם את התקנות המאפשרות פטור מארנונה בגין נכס ריק.

עם זאת, ביקורת של נציג העירייה גילתה שנותרו בדירה מגוון פריטים: ספות, פינת אוכל, מקרר וחפצים נוספים אשר לא פונו ממנה.

• נציגי העירייה ציינו כי נוכחות הריהוט שוללת את ההגדרה של "נכס ריק".
• על פי התקנות, ועל פי פרשנותן על ידי רשויות מקומיות ובתי המשפט, השארת ציוד בדירה, גם אם אין מדובר בכמות גדולה, מהווה שימוש בנכס.

הטענות שהעלו בעלי הדירה

המערערים, כאשר אחד מהם עורך דין במקצועו, טענו כי מדובר בפרטי ריהוט בודדים, אשר הושארו על ידי הדייר הקודם ואף לא שימשו אותם. בין היתר טענו כי לא התגוררו בדירה, לא הוצבה בה מיטה, והמקרר נותר ריק וללא שימוש. בנוסף, נאמר כי הריהוט פונה לבסוף ונתרם לנזקקים.

לדבריהם, ההקפדה הפורמליסטית של מנהל הארנונה בעיר אינה מוצדקת, שכן השארת מספר חפצים לא הופכת את הנכס לבר-שימוש, ולא מבטלת את ההצדקה לפטור הניתן במקרים כאלה.

עמדת הרשויות והפסיקה

מנהל הארנונה דחה את הטענות, והסתמך על פסקי דין קודמים בהם נקבע כי עצם הימצאותו של ציוד או ריהוט מהווה שימוש בנכס. הפרשנות שניתנה לתקנות היא כי "נכס ריק" צריך להיות כזה שפנוי מכל אדם ומכל חפץ. כל הימצאות של ציוד – אפילו בכמות קטנה – שוללת את הזכאות להקלה.

• הפסיקה שבה והדגישה כי לא בוחנים האם ניתן להתגורר בדירה בפועל או האם החפצים הופכים אותה ראויה למגורי קבע – אלא עצם הקיום של חפצים בנכס הוא המבחן.
• שימוש בדירה לאחסון, גם זמני וקצר טווח, נחשב לשימוש לכל דבר ועניין.

החלטת בית המשפט ומשמעותה

בסופו של דבר, הערעור שהגישו בעלי הדירה נדחה. בית המשפט, הדגיש כי הצילומים מהמקום הוכיחו שהדירה הכילה פריטים משמעותיים, והחוק ברור – פטור יינתן רק אם הדירה מפונה לחלוטין.

משמע, גם כאשר בעל נכס סבור שמספר מצומצם של פריטים לא הופך את הנכס ל"מאוכלס" – בית המשפט אינו מקבל את הטענה. מבחינת העירייה ומבחינת הדין, פטור יינתן רק כאשר כל חפץ וחפץ הוצא מהנכס, ואין בו נעשה כל שימוש, לרבות שימוש כאחסנה.

• בית המשפט חייב את המערערים בתשלום שכר טרחת עורך דין.
• מומלץ למי שמבקש פטור לדאוג לפינוי מלא של הנכס, ללא כל חפץ, ולוודא מול הרשות המקומית את הקריטריונים הרלוונטיים.

לסיכום

המקרה שנדון ממחיש את החשיבות בהבנת דרישות הדין בנוגע לפטור מארנונה על נכס ריק. בעלי נכסים המבקשים להשיג פטור כזה חייבים להבטיח שהדירה באמת ריקה, ללא כל ציוד או ריהוט, ושאין בה שימוש מכל סוג שהוא, גם לא לצורכי אחסון זמני. כל חריגה עלולה להביא לדחיית הבקשה ולהטלת עלויות משפטיות, כפי שקרה במקרה זה.