"לא דירת מגורים": שופטת קובעת כי מכירת בית רעוע לא מזכה בהקלות מס שבח

מקרה של מכירת נכס מוזנח במרכז אחת הערים הגדולות מעורר דיון עקרוני בהגדרת "דירת מגורים" והאם למוכר מגיעות הטבות מס שבח. בן זוג שמכר בית שלא הושלם, ללא מתקנים בסיסיים, גילה כי בקשתו להקלות מס נדחתה – ובהחלטת ועדת הערר הודגש: בית שאין בו מינימום תנאים, לא יוכר כדירת מגורים לצורכי מס.

השתלשלות האירועים: מכירה כתוצאה מהליכי גבייה

התחלת הסיפור בשנות ה־90, כאשר בעל הנכס קיבל היתר בנייה וניסה להקים בית בן כמה קומות ברחוב שקט בשכונה ותיקה. בשל קשיים כלכליים ובפרט בשל אי עמידה בהחזרים על המשכנתה, נפתחו נגדו הליכי גבייה בהוצאה לפועל ונקבע מינוי של כונס נכסים – בעל תפקיד שמייצג את האינטרסים של הנושה ומוכר את הנכס להגשת החוב.

בסוף העשור הקודם, בית המשפט נתן אישור למכור את הנכס הרעוע לזוג רוכשים בסכום של כ־11.5 מיליון ש"ח. חשוב לציין, כי במועד המכירה הבניין עמד ריק, ללא מטבח או חדרי רחצה תקינים, והוגדר על ידי הגורמים השונים כבלתי ראוי למגורים.

האם מדובר ב"דירת מגורים" לפי החוק?

בנוגע למיסוי מקרקעין – מס המוטל על רווחי מכירת נכסי נדל"ן – קיימת הבחנה חשובה: החוק בישראל מעניק פטור והקלות בתשלום מס שבח למי שמוכר דירת מגורים, בהגדרה מסוימת הקבועה בחוק. הפטור ממס תלוי בכך שהדירה "הושלמה לבנייה" – כלומר, שהיא ראויה למגורים באופן שאפשר לגור בה בפועל.

כונס הנכסים של המוכר פנה אל רשות מיסוי מקרקעין והגיש בקשה לזכאות להקלות ולפטור ממס שבח, בטענה כי המגרש אמנם מוזנח, אך עומד על קרקע אשר ייעודה למגורים, אף שילמה בגינו ארנונה ותואר כי בעבר שימש לתקופה קצרה למשפחה. למעשה, לטענת כונס הנכסים, הפוטנציאל של המבנה לשמש למגורים הופך אותו "לדירת מגורים" לפי החוק.

הרשות למיסוי מקרקעין דחתה גישה זו. לדבריהם, מאחר ומעולם לא הושלמה הבנייה לנכס, לא התקבל טופס ארבע – מסמך המעיד על סיום הבנייה וקבלת האישורים מהעירייה ומגופי הבטיחות. לא הותקן במבנה אף לא מתקן סניטרי בסיסי: לא היה בו שירותים, כיור, מקלחת או מטבח. גם חשמל סדיר לא חובר לנכס.

פסיקת ועדת הערר: מה מגדיר דירה ראויה למגורים

ועדת הערר, בראשה עומד שופט מנוסה, נדרשה להכריע – והשתכנעה כי לא התקיים התנאי הבסיסי: הנכס לא שימש, ולא יכול לשמש, כדירת מגורים אמיתית. "השלמת הבנייה" דורשת כי במעמד המכירה יהיה בנכס את הרמה הבסיסית הנדרשת לחיות בו ללא הסתדרות מאולתרת. במשך השנים, מתואר, הנכס אף הלך והוזנח, וחסרו בו אמצעים חיוניים.

• לא הייתה אספקת מים סדירה לבית.
• מערכת החשמל פעלה באופן לא קבוע.
• לרוכשים לא עמדו מתקני שירותים או רחצה.

במילים פשוטות – כדי שנכס יוכר כדירת מגורים יש צורך במינימום של מתקנים בסיסיים. אחד הטיעונים המעניינים שנדונו בדיון, היה העובדה שתקופה קצרה חיו במקום אנשים, אך גם בעדותו הודה הבעלים לשעבר כי "התקלחנו בגיגית... נעזרנו בשכנים... את השירותים עשינו בדלי".

ועדת הערר הדגישה כי רשות המסים נדרשת לבחון לא רק את הייעוד התכנוני של הנכס (קרקע בייעוד מגורים) או את העבר התיאורטי, אלא גם האם בפועל ניתן היה לגור בנכס ברגע המכירה. העדר טופס ארבע ואי קיום מתקנים מינימליים הם תנאים מהותיים.

השלכות והחלטת הוועדה

לאחר עיון בראיות, ועדת הערר קבעה כי אין לראות בבית כ"דירת מגורים" לעניין חוק מיסוי מקרקעין. המשמעות: המכירה לא תזכה את המוכר בפטור או בהקלות מס שבח. יתרה מזאת, הוועדה פסקה כי כונס הנכסים יישא בהוצאות משפט בסך עשרות אלפי שקלים לטובת רשות המסים.

• מתן פטור והקלות במס שבח מותנה בכך שהנכס ראוי למגורים במועד המכירה בפועל.
• כדי לוודא זאת, יש לבחון קיומם של מתקנים כגון שירותים, מטבח, אספקת מים וחשמל.
• נכס שבו גרים בתנאי עגלון, או שמתחברים ל“חיבורים פיראטיים” – לא יוכל לעמוד במבחן.

החלטה זו ממחישה את עמדת הפסיקה – אין די בכוונה או פוטנציאל מגורים, אלא יש לבדוק ממשית את מצב הדירה במועד הרלוונטי. הלקח לכל מי שמבקש למכור דירה ולטעון להקלות מס: הבטיחו כי הדירה ראויה ושמורה, עם כל המתקנים הדרושים.

סיכום – משמעות לפסיקת מס שבח

המקרה מזכיר לכל העוסקים במקרקעין ולרוכשים פוטנציאליים – ההגדרה של דירה לצורכי מיסוי תלויה ברמת הגימור והאפשרות למגורים ממשיים. בית שעומד בלתי מושלם, חסר שירותים או מטבח, לא ייחשב בדיני מס שבח כ"דירת מגורים מזכה". קביעה זו עשויה להשפיע על עסקאות נוספות בשוק, בעיקר במקרים שבהם דירות נמכרות בשלבים ראשוניים, לאחר פינוי דיירים או בעת הליכי מימוש.

מומלץ להקפיד ולבדוק כל נכס לפני מכירה, להיוועץ עם גורמים מקצועיים בתחומי המיסוי והנדל"ן, ולוודא שהנכסים עומדים בהגדרות המחייבות בחוק וכי במסגרתם תינתן האפשרות למגורים באופן ממשי מלכתחילה.