ועדת הערר דחתה בקשה להקלה במס רכישה על דירה שלישית: ההטבה אינה רלוונטית למחזיקי דירה קודמת

לאחרונה נדחתה טענתם של בני זוג, בהם פוליטיקאי לשעבר, לזכאות להקלה בתשלום מס רכישה בעת רכישת דירה חדשה, על רקע איחור בבניית דירה בפרויקט קבוצת רכישה. בהחלטה המפורטת של ועדת הערר למיסוי מקרקעין, נקבע כי מאחר ובמועד הצטרפותם לפרויקט כבר הייתה בבעלותם דירה, הם אינם נכללים בהטבות שמאפשר לשלם מס מופחת.

רקע: רכישת דירה דרך קבוצת רכישה ועיכוב השגת הדירה

הסוגיה נשוא הדיון עסקה בבני זוג שעברו תהליך ארוך בעסקאות מקרקעין. בתחילה, החזיקו השניים בבעלות משותפת על דירה בבירה. לימים הצטרפו לפרויקט מגורים במסגרת קבוצת רכישה בעיר אחרת, מתוך שאיפה לשפר את תנאי דיורם. עם זאת, בשל עיכובים בלתי צפויים בהתקדמות הפרויקט, הדירה החדשה עוכבה ולא נמסרה במועד הצפוי.

בעקבות השיהוי, מספר שנים לאחר ההצטרפות לפרויקט, נמכרה דירתם הישנה והם רכשו דירה נוספת – "דירה שלישית" – בעיר מגוריהם, הפעם בסכום ניכר. בעקבות רכישה זו הוציאה רשות המסים שומת מס רכישה בסכום של מאות אלפי שקלים, תשלום שנדרש עבור רכישת דירה נוספת מעבר לדירה ראשונה או יחידה.

טענות הצדדים: פרשנות תיקון החוק והקלה במס רכישה

בני הזוג טענו כי ההוראות החדשות, שהתווספו לאחרונה לחוק מיסוי מקרקעין, נועדו להקל על רוכשים הממתינים לקבלת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שסבלו מעיכובים של שנים. במסגרת זו, טענו כי על רשויות המדינה להחיל את ההקלה גם על עניינם, ולחשב את דירת הקבוצה כ"דירה חלופית" המאפשרת להם לקבל מס מופחת כאילו רכשו בפועל רק דירה יחידה.

• לטענתם, המטרה של התיקון הייתה לסייע למשפחות שנותרו זמן ממושך ללא קורת גג משל עצמן, בשל התארכות הבנייה בקבוצות רכישה.
• עוד נטען כי יש לפרש את לשון החוק באופן גמיש, כדי שלא להעניש מי שבחר בדרך קבוצתית לרכוש דירה ומוצא עצמו נאלץ לרכוש דירה אחרת מתוך אילוץ.

אל מול טענות אלה הציבה רשות המסים פרשנות הפוכה: לשיטתה, הבסיס להקלה במס קיים רק במקרים בהם בעת הכניסה לקבוצת הרכישה לא הייתה לרוכש דירה אחרת בבעלותו. כאשר מדובר ב"משפרי דיור" – כלומר, אלה שכבר החזיקו דירה ורק העריכו כי קבוצת הרכישה תספק שדרוג – אין הצדקה להעניק את ההטבות שמיעודות לרוכשים מחוסרי דירה.

החלטת הוועדה ונימוקיה: תכלית החוק מוגבלת לרוכשי דירה ראשונה בלבד

בדיון שנוהל בפני ועדת הערר, בחן ההרכב המשפטי את לשון החוק, דברי ההסבר לתיקון ותכליתו. נקבע בבירור, כי המחוקק ראה לנכון להקל רק על מי שניסה לרכוש דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה ולא החזיק דירה בבעלותו במועד הצטרפותו לקבוצה, במטרה למנוע מצב שרוכשים נותרים זמן ממושך ללא יחידת מגורים.

הוועדה הדגישה כי התיקון נולד נוכח פניות רבות של משפחות שנרשמו לפרויקטים בביצוע קבוצות רכישה, נקלעו לקשיים – אך לא הייתה להן דירה אחרת. דווקא במקרים אלו, שבהם הציבור חסר דירה, מוצדקת ההקלה במס רכישה במדרגות של דירה יחידה.

• בהחלטת הוועדה הודגש שבני הזוג לא ענו להגדרה הזו, מכיוון שבמועד הרכישה במסגרת הקבוצה – החזיקו בדירה בבעלותם.
• כך, ההטבה שהציע התיקון אינה רלוונטית עבורם, והם נדרשים בתשלום מס מלא על הדירה השלישית.

עוד נקבע כי ההוראות בחוק ובדברי ההסבר פונות רק לרוכשים שהצטרפו לקבוצת רכישה כאשר אכן לא הייתה להם דירה, ולא למי שמחזיקים ביותר מדירה אחת באותו פרק זמן. מטרת החוק אינה להיטיב עם מי שמבקש להחליף דיור ("משפרי דיור"), אלא לתת מענה לאלו שנפגעו קשות מעיכובים ואין להם קורת גג אחרת.

ההשלכות והחשיבות עבור רוכשים עתידיים

הדיון הנוכחי מדגיש את החשיבות שבהבנת התנאים והפרשנות לגבי תיקונים בחוקי המיסוי. עבור רוכשים השוקלים להצטרף לפרויקט קבוצת רכישה, יש להכיר בכך שבעלות קודמת על דירה עלולה להוביל לדרישת מס רכישה בשיעורים גבוהים, גם אם הבנייה מתעכבת והם נאלצים לרכוש דירה חלופית.

לבסוף, הערעור נדחה ובני הזוג חויבו לשלם מס רכישה בגובה שנקבע, לצד חיוב נוסף בהוצאות משפטיות בסך עשרות אלפי שקלים.

סיכום

פסיקת ועדת הערר מדגישה את הצורך לקיים את חוק מיסוי מקרקעין כפי שנחקק, ולעניק את ההקלות רק למקרים אליהם התכוון המחוקק – רוכשים שאינם מחזיקים דירה נוספת. דיירים ותיקים או משפרי דיור ימשיכו לשלם מס רכישה מלא כשירכשו דירה נוספת, גם אם נגרמו להם עיכובים משמעותיים בפרויקטים של קבוצות רכישה.