התביעה לבעלות בדירה מכוח צוואה והסכם בעל־פה נדחתה: "צוואה אינה תחליף לדרישת הכתב"

בית המשפט לענייני משפחה דחה לאחרונה תביעה להכרה בבעלות בדירת מגורים שהגישה אישה נגד אלמנת אביה, לאחר שהסתמכה על הסכמה בעל־פה לכאורה ועל צוואות שערכה האלמנה לטובתה. בפסק הדין הובהר כי כל עוד המצווה בחיים, אין לצוואה תוקף להעברת זכויות קניין בהווה, והיא אינה ממלאת את דרישת הכתב המקובלת בעסקאות מקרקעין. בית המשפט התרשם כי מכלול הנסיבות אינו מצדיק חריגה לכללי היסוד, והדגיש כי טענות התובעת אף סותרות עקרונות של תום לב והגינות.

הרקע לסכסוך: דירת דיור ציבורי והסכם בעל־פה נטען

במרכז המחלוקת עמדה דירת מגורים המוחכרת ומנוהלת על ידי חברת דיור ציבורי. התובעת טענה כי במהלך השנים סוכם בינה לבין בת זוגו של אביה המנוח, היא הנתבעת, שהדירה שייכת לה בלבד. לדבריה, רכישת הזכויות הפורמלית נרשמה על שם הנתבעת בשל זכאותה לקבל הנחה משמעותית, אך בפועל היא, התובעת, נשאה בתשלומים עבור הנכס ואף קיבלה לידיה את דמי השכירות של הדירה לאורך תקופה ממושכת.

כדי לתמוך בגרסתה צירפה התובעת שתי צוואות שערכה הנתבעת, שבכל אחת מהן הורתה כי הדירה תועבר אליה לאחר אריכות ימיה. לשיטתה, מסמכים אלה מחזקים את ההבנה המוקדמת בדבר בעלותה הממשית בדירה כבר עתה, וממילא מהווים ביטוי כתוב להסכמה בעל־פה.

עמדת ההגנה: הלוואה בלבד, ולא בעלות

מנגד טענה הנתבעת כי מדובר בדירה ששכרה וגידרה זכויות בה זמן רב לפני נישואיה לבן זוגה המנוח, וכי היא מתגוררת בה מזה שנים ארוכות מאז עלייתה ארצה. לשיטתה, התובעת לא רכשה את הדירה ולא שילמה בעבורה, אלא לכל היותר הלוותה סכומים מסוימים שסוכם כי יוחזרו באמצעות הפקדת דמי השכירות בידי התובעת לאורך זמן.

עוד נטען כי עצם קיומן של צוואות לטובת התובעת דווקא מחליש את גרסת הבעלות המוחלטת: לו אכן הייתה כוונה להעביר לתובעת את הזכויות כבר בעבר, ניתן היה להשלים העברת בעלות מסודרת ברישום, ולא להמתין להורשה עתידית.

המסגרת המשפטית: דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין ומהותה של צוואה

עסקאות במקרקעין נבחנות ככלל לפי עקרון בסיסי: יש לעגן אותן בכתב ובמסמכי רישום כדין. אמנם הפסיקה הכירה במקרים חריגים ביותר שבהם חרף היעדר מסמך כתוב, הסכמה בעל־פה תאכף מטעמי צדק, הסתמכות משמעותית ו"זעקת הגינות". ואולם מדובר בנסיבות נדירות המצויות בקצה הספקטרום, כאשר בית המשפט משוכנע כי יהיה זה בלתי הוגן להימנע מלאכוף את ההסכמה.

מנגד, צוואה היא מסמך משפטי שמטרתו להסדיר הורשת נכסי המצווה לאחר פטירתו. היא ניתנת לשינוי ואף לביטול בכל עת כל עוד המצווה בחיים, ואין לה תוקף ביצועי אלא לאחר מות המצווה ומתן צו לקיום צוואה על ידי הערכאה המוסמכת. מכאן, שצוואה אינה כלי להעברת זכויות קניין בהווה, ואינה יכולה להחליף הסכם מכר, מתנה או העברת זכויות הדורשים תיעוד ורישום מתאימים.

הכרעת בית המשפט: אין ראיות לבעלות בהווה, ואין תחולה לחריגי ההגינות

בית המשפט בחן את טענות הצדדים, את המסמכים ואת התנהלותם לאורך השנים. ראשית, נדחתה הטענה כי צוואות שנערכו לטובת התובעת מקימות לה בעלות עכשווית בדירה: כל עוד המצווה בחיים, אין לצוואה עמידה כ"מסמך קנייני" להעברת זכויות. בית המשפט הדגיש כי עצם הבחירה להשתמש בצוואות דווקא מחדדת את הסתירה הפנימית בגרסת התובעת: אם הסכמות העבר אכן יצרו בעלות לטובתה, מדוע היה צורך בצוואה המבטיחה לה את הנכס בעתיד?

שנית, בית המשפט בחן את הטענה להסכם בעל־פה. נקבע כי לא הוצגה תשתית ראייתית ברורה ומשכנעת לקיומה של הסכמה מחייבת להעברת הזכויות, וכי התנהלות הצדדים אינה מעידה על השלמה של עסקת מקרקעין בהווה. אמירות כלליות על "מימון" או על ניהול דמי השכירות אינן מחליפות מסמכי רכישה או העברה, ובוודאי אינן עונות לבדן על הדרישה לעיגון כתוב ורישומי של עסקת מקרקעין.

שלישית, בית המשפט דחה את האפשרות להחיל את החריגים המצומצמים לדרישת הכתב. כדי להיזקק לחריגים אלה, יש להצביע על נסיבות יוצאות דופן של הסתמכות משמעותית, שינוי מצב לרעה, והשקעות שנעשו בהישען על הבטחה חד־משמעית. בענייננו, לא הוצגה תשתית מסוג זה, והראיות שעלו אינן יוצרות "זעקת הגינות" המצדיקה כרסום בכללים. יתרה מזו, בית המשפט התריע מפני מתן גושפנקה להסדרים שמטרתם לעקוף הסדרי זכאות של חברה ציבורית המנהלת את הדיור, או להציב צד אחד "בחזית" כדי לאפשר לצד אחר ליהנות מהטבות שאינן שלו. התנהלות כזו, כך נקבע, אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב, וממילא אינה מזכה בסעד שביושר.

בין מתנה בהווה לצוואה לעתיד: מה ההבדל המהותי?

בית המשפט עמד על ההבחנה החשובה בין הקנייה מיידית של זכויות (למשל, עסקת מתנה או מכר) לבין הורשה עתידית (צוואה). הקנייה מיידית מחייבת מסמכים מתאימים, הסכמים כתובים ורישום; היא משנה את מצב הזכויות בזמן אמת. מנגד, צוואה אינה פועלת בהווה, אלא רק לאחר פטירת המצווה ולאחר אישור הצוואה על ידי גורם מוסמך. לכן, גם אם רצון מצווה מבוטא בצוואה לטובת פלוני, אין בכך כדי להקנות לו זכות קניינית בהווה או לשמש תחליף להסכם התקף הנדרש לעסקת מקרקעין.

היבט נוסף שעמד לנגד עיני בית המשפט הוא היכולת לשנות צוואה בכל עת. עובדה זו מחלישה את הטענה לראות בצוואה "ראיה כתובה" להסכמה מחייבת להעברת זכויות בהווה, שכן מסמך הניתן לשינוי חד־צדדי אינו יכול לשמש עוגן להסדר קנייני מיידי בין שני צדדים.

השלכות פרקטיות: מה לומדים מהפסק?

הודגש כי מי שמבקשים להקנות זכויות בדירת מגורים בהווה – בין אם במכר ובין אם במתנה – חייבים להסדיר זאת בכתב ובהתאם לכללי הרישום, ולעשות זאת בשקיפות וללא עקיפה של כללי זכאות או נהלים של גופים ציבוריים. מי שמבקש להבטיח העברת נכס לאחר אריכות ימים יכול לעשות זאת באמצעות צוואה תקפה, אך עליו לדעת שהצוואה אינה מחליפה הסכמי הקניית זכויות בזמן אמת.

במישור הראייתי, תשלומים נקודתיים, העברות דמי שכירות או ניהול שוטף של הנכס אינם מהווים בפני עצמם הוכחה מספקת לבעלות, ובהיעדר הסכמים כתובים ורישומיים, יתקשה התובע לעמוד בנטל. במישור המוסרי־משפטי, טענות המבוססות על הסדרים שמטרתם לעקוף את דרישות הדין או לנצל מנגנונים ציבוריים, עלולות להיחשב התנהלות בחוסר תום לב ולשלול קבלת סעדים המבוססים על שיקולי צדק.

עיקרי הקביעות

• צוואה ניתנת לשינוי בכל עת ומקבלת תוקף ביצועי רק לאחר מות המצווה ומתן צו לקיום צוואה; לכן, אין לראות בה מסמך שממלא את דרישת הכתב בעסקת מקרקעין בהווה.
• החריג לדרישת הכתב בעסקאות מקרקעין – מטעמי צדק והסתמכות חריגה – שמור למקרים נדירים בלבד; במקרה זה לא הוכחה "זעקת הגינות".
• התנהלות שמטרתה לעקוף מנגנוני זכאות של גוף ציבורי או להציב "חזית" פורמלית לצורך קבלת הטבות, אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב ועלולה לשלול סעד שביושר.
• התביעה להצהרה על בעלות נדחתה, והתובעת חויבה בהוצאות בסך 30,000 שקלים לטובת הנתבעת.

תוצאת ההליך והוצאות

בית המשפט דחה את התביעה במלואה. בנוסף, חויבה התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסכום כולל של 30 אלף שקלים. בפסיקת ההוצאות הובאו בחשבון היקף הדיון, הצורך בהתגוננות מפני טענות שלא נתמכו בתשתית מספקת, והזמן השיפוטי שהושקע. המסר העולה מפסק הדין ברור: כשמדובר בזכויות קנייניות במקרקעין, אין קיצורי דרך – נדרש תיעוד כתוב ורישום כדין, ולא ניתן להמירם בצוואה עתידית.

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכל המעורבים בעסקאות נדל"ן בתוך המשפחה: מראית עין של הסכמות ומנהגים פיננסיים אינם מחליפים הסכם כתוב, ולא יוכלו לעמוד לבדם מול דרישות הדין והפסיקה. הסדרה נכונה של הזכויות – בהווה או לעתיד – היא האמצעי הבטוח היחיד להבטיח את הרצון האמיתי של הצדדים ולמנוע סכסוכים מיותרים.

לסיכום, בית המשפט ייחס משקל מכריע לעקרונות היסוד של דיני המקרקעין והירושה: כתב ורישום לעסקאות בהווה, וצוואה כמעשה הורשה עתידי בלבד. כאשר התנהלות הצדדים אינה עומדת באמות המידה של תום לב ושקיפות, ואין תשתית ראייתית מספקת להבטחות חד־משמעיות והסתמכות חריגה, לא תינתן הקלה באמצעות חריגים שביושר, גם אם הסכסוך נוגע לבני משפחה.