החובה לשלם שכר דירה בתקופת הקורונה – מי אחראי ואיך קובעים?

בעקבות משבר הקורונה בשנת 2022, רבים מהשוכרים והמשכירים בישראל מצאו עצמם מתמודדים עם דילמה משמעותית: האם יש חובה להמשיך ולשלם דמי שכירות כאשר הדירה לא הייתה בשימוש מלא, או לחילופין – כאשר לא ניתן היה לקיים עסקים בנכס המושכר? הדילמות החריפו בעיקר במקרים בהם דמי השכירות עמדו על מאות או אף אלפי שקלים חדשים מדי חודש.

רקע: מגבלות הקורונה והשלכות על הסכמי שכירות

עם התפשטות הנגיף, הוטלו מגבלות קשות שהובילו לסגירת עסקים ולפגיעה ניכרת בפרנסתם של רבים. שוכרי דירות למגורים ולמסחר טענו לעיתים קרובות כי המצב החדש מחייב הפחתה בשכר הדירה או הפסקת תשלומים זמנית. מנגד, המשכירים עמדו על כך שהחוזה מחייב – ויש להמשיך ולשלם את מלוא הסכום, אף אם לא מתאפשר שימוש מלא בנכס.

האם הקורונה מהווה עילה לאי תשלום שכירות?

סוגיה זו עברה להתברר בבתי המשפט, שהתבקשו להכריע האם מגבלות הקורונה מהוות "כוח עליון" או אירוע בלתי צפוי המצדיק הפסקת תשלום השכירות או הפחתה בו. בדרך כלל, חוזי שכירות כוללים סעיפים ביחס למצבים חריגים, אולם לא תמיד הם מתייחסים באופן מפורש למגפות. לפיכך, נדרשו בתי המשפט לפרש את החוזים בהתאם לעקרונות של תום לב, צדק והגינות.

• שוכרים רבים ביקשו להפסיק תשלומים בסך מאות שקלים בחודש, בטענה שמחמת ההגבלות לא יכלו לעשות שימוש בנכס.
• משכירים מצדם, טענו שללא תשלומי השכירות ייגרמו להם נזקים כלכליים ניכרים, בין אם בעצמם נדרשים לעמוד בהתחייבויות כלפי צדדים שלישיים.

מה פסקו בתי המשפט במצבים אלה?

מספר החלטות ניתנו באשר לסוגיית שכר הדירה במהלך מגפת הקורונה. בחלק מהמקרים נקבע שלשוכר עומדת הזכות להפחית את התשלום בתקופות מסוימות בהם לא יכל להשתמש בנכס, בעוד במקרים אחרים נדחתה הטענה והובהר כי החוזה מחייב וממשיכים לשלם כסדרם.

• לעתים, בית המשפט נתן משקל לשאלה האם הדירה שימשה למגורים בלבד או לעסק. במקרים של עסקים נסגרו בשל הנחיות הממשל, שוכרים זכו להפחתות מסוימות.
• בחוזי שכירות למגורים, פעמים רבות לא קיבלו השוכרים פטור מלא מהתשלום, אך לעיתים הושגה פשרה בין הצדדים.

איך יש לפעול בעת מחלוקת בין משכיר לשוכר?

במקרה של מחלוקת ראשונית, מומלץ לפנות בדיאלוג ישיר ולהגיע להסכמה משותפת. כאשר אין דרך לפתרון, ניתן לפנות להליך משפטי. הדין הכללי נוטה לפרשנות סבירה של החוזה, ומומלץ להיעזר בעורך דין הבקיא בתחום.

• המשכיר והשוכר רשאים בכל מקרה לנהל משא ומתן מחודש בנוגע לתשלום השכירות בתקופה חריגה כזו.
• כל החלטה תיבחן בגופו של עניין, בהתאם לנסיבות האישיות של הצדדים.

התיישנות והחזרי שכירות

לעיתים, הליכי התקשרות מחודשים עלולים להוביל למחלוקות נוספות – במיוחד כאשר התשלום או ההפחתה בהם נטען חלים לאחר תקופה ארוכה. פעמים רבות נטענות טענות של התיישנות – כלומר, חלף מועד שבו ניתן היה להגיש תביעה להוצאת כספים או החזר שכירות. סוגיות אלה מתבררות בנפרד ויש צורך להוכיח טענות אלה במסמכים מתאימים.

• בית המשפט עלול לדחות תביעה שיוגשה כעבור שנים רבות מהאירוע המקורי.
• במקרים מסוימים מושגת פשרה ומשולמים סכומים חלקיים בלבד.

לסיכום

משבר הקורונה יצר שורה של סוגיות משפטיות מורכבות בעולם השכירות. אין נוסחה אחת החלה על כל הסכמי השכירות, וכל מקרה נבחן על פי הנסיבות הייחודיות לו. שוכרים ומשכירים צריכים להבין את זכויותיהם, להתייעץ עם עורך דין בעת הצורך ולא להסס לנהל הידברות ישירה – בשאיפה להגיע להסכם הוגן לכל הצדדים.